En avril 2025, l'Espagne a fermé aux nouvelles demandes son Golden Visa par investissement immobilier. Acheter un logement en Espagne ne vous donne plus le droit d'y vivre.

Des clients me posent encore la question presque chaque semaine, le plus souvent brésiliens, américains et britanniques. La bonne nouvelle, c'est que les voies qui subsistent correspondent mieux à ce que la plupart d'entre eux veulent réellement que le Golden Visa ne l'a jamais fait. Voici comment elles fonctionnent en 2026.

Une précision sur mon rôle avant de commencer : je conseille en immobilier, pas en immigration. Servez-vous de cet article pour comprendre le paysage, puis consultez un avocat en droit de l'immigration pour votre propre situation.

Ce Qui a Changé — et Ce Qui n'a Pas Changé

La Ley Orgánica 1/2025 a supprimé le visa de résidence pour investisseurs de la loi espagnole sur les entrepreneurs et, depuis le 3 avril 2025, aucune nouvelle demande n'est acceptée. Les demandes déposées avant cette date restent régies par les anciennes règles, et les titulaires actuels peuvent toujours le renouveler.

Ce qui n'a pas changé : les étrangers peuvent toujours acheter librement un bien en Espagne. Ce qui a changé, c'est que l'achat, à lui seul, n'ouvre plus la voie à la résidence. Vous choisissez désormais une voie de résidence en fonction de la façon dont vous allez vivre — et vous achetez le bien séparément.

Voie 1 : Le Visa de Résidence Non Lucrative

C'est la voie des personnes qui vivront en Espagne sans travailler — retraités, personnes vivant de leurs placements, familles disposant de revenus passifs.

L'argent. En 2026, le demandeur principal doit justifier de 400 % de l'IPREM, l'indicateur de référence espagnol : 28 800 euros par an. Chaque personne à charge ajoute 7 200 euros.

L'assurance. Une assurance santé privée souscrite auprès d'un assureur autorisé en Espagne, avec une couverture complète et sans copaiement. Une assurance voyage ne convient pas.

Le piège. Aucune activité professionnelle, quelle qu'elle soit, et le consulat précise explicitement que cela inclut le télétravail pour une entreprise à l'étranger.

Le bien. Être propriétaire d'un logement en Espagne ne réduit pas l'exigence de revenus. Le titre de propriété aide comme justificatif d'hébergement, mais la condition financière se remplit avec des revenus et de l'épargne.

Le visa est délivré pour un an et il est renouvelable. Les conditions de renouvellement ont changé avec le nouveau règlement espagnol sur l'immigration, en vigueur depuis mai 2025 : vérifiez-les avec votre avocat avant de prévoir de ne vivre en Espagne qu'une partie de l'année avec ce visa.

Et le point que la plupart des retraités négligent : dès que vous vivez en Espagne plus de 183 jours au cours d'une année civile, ou que le centre de vos intérêts économiques se trouve ici, vous êtes résident fiscal espagnol — et l'Espagne impose vos revenus mondiaux. Préparez le volet fiscal avant de déménager, pas après.

Voie 2 : Le Visa de Nomade Numérique

C'est la voie des personnes qui continuent à travailler pour des entreprises ou des clients situés hors d'Espagne.

L'argent. L'exigence est de 200 % du salaire minimum espagnol. Le salaire minimum 2026 est de 1 221 euros par mois, ce qui place le seuil à environ 2 442 euros mensuels. Un premier membre de la famille ajoute 75 % du salaire minimum et chaque membre supplémentaire 25 % — selon mon calcul, environ 916 et 305 euros par mois.

Le travail. Les salariés doivent travailler pour des entreprises établies hors d'Espagne. Les indépendants peuvent avoir des clients espagnols, à condition que cette activité ne dépasse pas 20 % de leur activité totale.

Les formalités. L'employeur doit exister depuis au moins un an, vous devez travailler avec lui depuis au moins trois mois, et il vous faut un diplôme de l'enseignement supérieur ou au moins trois ans d'expérience professionnelle.

Demandé auprès d'un consulat, le visa est délivré pour un an. Si la demande est faite depuis l'Espagne, l'autorisation de résidence peut être accordée pour une durée allant jusqu'à trois ans.

Voie 3 : La Loi Beckham — Fiscalité, Pas Résidence

La loi Beckham n'est pas un visa. C'est un régime fiscal spécial pour les personnes qui s'installent en Espagne pour y travailler et, pour le bon profil, il transforme l'équation économique d'une installation.

Les revenus salariaux sont imposés à un taux forfaitaire de 24 % jusqu'à 600 000 euros par an, et à 47 % au-delà
Seuls les revenus de source espagnole sont imposés dans le cadre du régime
Il s'applique à l'année de l'installation et aux cinq années suivantes
Vous ne devez pas avoir été résident fiscal en Espagne au cours des cinq années précédentes
Vous devez opter pour le régime via le Modelo 149 dans les six mois suivant votre immatriculation à la Sécurité sociale espagnole

Si vous vous installez pour travailler — y compris avec un visa de nomade numérique — ayez cette conversation avec un conseiller fiscal avant de signer un contrat de travail ou de prestation de services. Le délai est court et ne pardonne pas.

Pour les Lecteurs Brésiliens : La Voie de la Nationalité en Deux Ans

La nationalité espagnole exige normalement dix ans de résidence légale et continue. Pour les ressortissants des pays ibéro-américains — Brésil compris — il en faut deux.

C'est l'un des faits les plus précieux du droit espagnol de l'immigration pour mes clients brésiliens, et l'un des moins bien compris. Savoir exactement quelle résidence compte, et comment la continuité est appréciée, c'est là qu'un avocat en droit de l'immigration justifie ses honoraires. Posez la question dès le départ, car elle peut changer le visa que vous devriez choisir.

Si Vous Achetez sans Vous Installer

Beaucoup d'acheteurs veulent une maison en Espagne, pas une vie en Espagne. C'est tout à fait possible, à condition de garder deux points à l'esprit.

Votre temps en Espagne est désormais enregistré. Sans titre de séjour, les propriétaires non ressortissants de l'UE sont soumis aux limites de court séjour de l'espace Schengen. Depuis le 10 avril 2026, le système d'entrée/sortie (Entry/Exit System, EES) de l'UE enregistre chaque entrée et chaque sortie des voyageurs non ressortissants de l'UE aux frontières extérieures de Schengen. ETIAS, l'autorisation de voyage préalable destinée aux visiteurs exemptés de visa, doit entrer en service au dernier trimestre 2026.

Vous payez des impôts même si vous ne louez jamais. Les propriétaires non-résidents paient chaque année un impôt sur un revenu imputé pour un logement en Espagne conservé pour leur propre usage : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, imposé à 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE et à 24 % pour tous les autres, sans aucune déduction.

Et la « Taxe de 100 % » sur les Acheteurs Étrangers ?

En janvier 2025, le gouvernement espagnol a annoncé un projet visant à taxer les acheteurs immobiliers hors UE jusqu'à 100 % du prix d'achat. En mars 2026, le texte n'avait toujours pas été débattu au Congrès, selon Reuters.

Aucune taxe de ce type n'existe aujourd'hui. Le sujet mérite d'être suivi, et ne mérite pas qu'on s'en affole.

Comment Je Procéderais

D'abord, décidez comment vous allez réellement vivre. Vivre ici toute l'année sans travailler oriente vers le visa de résidence non lucrative. Travailler à distance oriente vers le visa de nomade numérique, souvent associé à la loi Beckham. Ne vivre ici qu'une partie de l'année implique de se passer de visa, de respecter les limites de Schengen et de payer l'impôt des non-résidents.

Ensuite, arrêtez votre stratégie de visa et votre stratégie fiscale avant de signer. La résidence fiscale modifie le coût de la détention, et la fenêtre de la loi Beckham s'ouvre et se referme vite.

Enfin, choisissez le bien en fonction du plan. Un logement adapté à une vie à l'année à Barcelone n'est pas le même achat qu'une base estivale sur la Costa Brava.

Vous prévoyez de vous installer en Espagne autour d'un achat immobilier ? Contactez-nous à info@weigsding-investments.com ou par WhatsApp. Nous travaillons en portugais, espagnol, anglais et français, et nous collaborons avec des avocats en droit de l'immigration et des conseillers fiscaux plutôt que de prétendre en être un.

Cet article constitue une information générale et non un conseil en immigration, juridique ou fiscal. Les conditions, montants et procédures des visas évoluent et sont appliqués au cas par cas. Consultez un avocat espagnol en droit de l'immigration et un conseiller fiscal espagnol avant d'agir.

Sources

Uría Menéndez, « Criterios aplicables en España a la renovación de la golden visa » (8 janvier 2026), sur la Ley Orgánica 1/2025
Consulat d'Espagne à Washington, conditions du visa de résidence non lucrative (2026)
BOE, Real Decreto 126/2026, fixant le salaire minimum interprofessionnel pour 2026 (19 février 2026)
Consulat d'Espagne à Miami, conditions du visa de télétravail à caractère international ; Consulat d'Espagne à Sydney, sur les visas de télétravail et les autorisations de résidence
Agencia Tributaria, régime spécial des travailleurs détachés en Espagne (mis à jour en mars 2026) et instructions du Modelo 149 (mises à jour en juin 2026)
Consulat d'Espagne à Santiago du Chili, nationalité espagnole par résidence
Commission européenne, « Entry/Exit System fully operational since 10 April 2026 » (27 juillet 2026) ; Commission européenne, informations sur ETIAS
Agencia Tributaria, résidence fiscale des personnes physiques (mise à jour en juillet 2026) et revenus imputés des biens immobiliers urbains des non-résidents (mis à jour en janvier 2026)
Reuters, « Spain's 100% non-EU property tax stalls in congress » (27 mars 2026)