La plupart des articles immobiliers de perspectives annuelles sont des prévisions déguisées en faits. Je veux faire quelque chose de plus utile.

Parmi les quatre marchés sur lesquels je travaille — l'Espagne, le littoral de Santa Catarina au Brésil, Miami et Dubaï — exactement un dispose d'une prévision de prix pour 2027 publiée par une institution identifiée. Les autres n'en ont pas, et quiconque vous annonce un pourcentage précis pour 2027 à Miami ou à Dubaï vous cite une brochure.

Voici donc ce que l'on sait réellement : le coût de l'argent, les changements datés déjà inscrits au calendrier, et où en est chaque marché aujourd'hui.

D'Abord, Corrigeons une Hypothèse : les Taux ne Vont pas Baisser

Presque tous les acheteurs avec qui je parle attendent un argent moins cher l'an prochain. Les banques centrales ne sont pas d'accord.

La Banque centrale européenne a relevé ses taux en septembre 2026, portant la facilité de dépôt à 2,50 %, et a maintenu le statu quo en octobre, un mouvement en décembre restant possible — l'inflation de la zone euro est à son plus haut niveau depuis trois ans. La Réserve fédérale américaine a maintenu ses taux en octobre entre 3,75 % et 4,00 %, et deux de ses membres souhaitaient une hausse ; ses propres projections de septembre montrent le taux pratiquement inchangé jusqu'à la fin de 2027. La Mortgage Bankers Association attend des prêts hypothécaires américains à 30 ans au-dessus de 7 % tout au long de 2027.

Dubaï importe cela directement : le dirham est arrimé au dollar depuis 1997, de sorte que les taux émiratis suivent la Réserve fédérale.

Seul le Brésil devrait assouplir, et depuis un niveau très élevé — le Selic est à 13,75 % après la pause de la banque centrale en novembre, le consensus de marché voyant 12,5 % à la fin de 2027.

Partez du principe que le financement sera cher en 2027. Si cela change, ce sera un bonus.

L'Espagne : la Seule Véritable Prévision

Les prix ont progressé de 12,2 % sur un an au deuxième trimestre 2026, l'ancien gagnant 12,9 %.

BBVA Research attend 5,5 % de plus en 2027 — plus lentement, mais toujours bien au-delà de l'inflation, et le raisonnement tient à l'offre : BBVA voit les permis de construire augmenter de 12,6 % l'an prochain tout en restant inférieurs à la formation de nouveaux ménages.

Ce que cela signifie pour un acheteur : l'Espagne n'est pas un marché où l'on attend une baisse. La rareté y est structurelle et elle ne se résorbera pas en 2027.

Une date pour les propriétaires et les investisseurs en Catalogne : la première série de communes à loyers encadrés déclarées « marché résidentiel sous tension », dont Barcelone et Girone, arrive au terme de ses trois ans en 2027 et doit être renouvelée. À suivre si les revenus locatifs font partie de votre plan.

Le Brésil : des Prix Solides, Aucune Prévision, une Grande Date

L'indice FipeZAP a progressé de 5,44 % sur les douze mois à octobre 2026, devant l'inflation à 4,82 %. Sur le littoral de Santa Catarina, Balneário Camboriú s'établit à 15 325 R$ le mètre carré — plus cher que São Paulo — et Florianópolis à 13 690 R$, deuxième capitale la plus chère du pays.

Aucune institution ne publie de prévision de prix pour le Brésil en 2027, et je préfère vous le dire plutôt que d'en inventer une. Ce que le marché dit, par la voix des fédérations du secteur, c'est que 2027 dépend de l'arrivée des baisses de taux.

La date qui compte : le nouvel impôt brésilien sur la consommation, la CBS, entre en vigueur le 1er janvier 2027. Les locations résidentielles entrent pour la première fois dans le nouveau système, à un taux réduit — estimé autour de 3 % au départ et croissant au fil des années suivantes à mesure que la réforme se déploie. Si vous possédez un bien locatif au Brésil, c'est une conversation à avoir avec votre comptable avant janvier, pas après.

Miami : Deux Marchés dans une Seule Ville

Miami s'est scindée en deux, et les moyennes le masquent.

En septembre 2026, la médiane des maisons individuelles a atteint 692 000 dollars, en hausse de 4,06 %, avec 5,1 mois de stock — un marché de vendeurs. Le même mois, la médiane des appartements en copropriété s'est établie à 417 090 dollars, en baisse de 0,69 %, avec 12,3 mois de stock — un marché d'acheteurs sans ambiguïté.

Près de la moitié des acquisitions d'appartements en copropriété se sont faites au comptant, ce qui vous dit qui achète pendant que les taux hypothécaires restent au-dessus de 7 %.

Et il existe une échéance ferme qu'il faut connaître. Le 3 novembre, les électeurs de Floride ont approuvé l'Amendment 3 (l'amendement 3), qui porte l'exonération homestead à 150 000 dollars en 2027 et 250 000 dollars en 2028. Quiconque n'est pas résident de Floride au 31 décembre 2026 devra attendre sa cinquième année de homestead pour obtenir cette hausse. Si la résidence en Floride faisait déjà partie de votre plan, le calendrier vient de devenir déterminant.

Dubaï : le Cycle a Tourné, et C'est Là l'Opportunité

Les prix à Dubaï sont environ 1 % inférieurs à ceux d'il y a un an, les volumes de transactions ont reculé de 38 %, et le prime reste en hausse de 4 %.

Aucune institution crédible ne publie de prévision de prix pour Dubaï en 2027. S&P Global Ratings a déclaré publiquement s'attendre à une augmentation d'environ 20 % du nombre de logements résidentiels sur deux ans, et estime que les livraisons de 2027 et 2028 « pourraient accélérer la correction des prix, en particulier dans les segments d'appartements portés par les investisseurs » — tout en anticipant un ajustement progressif plutôt qu'un effondrement.

Lisez cela en acheteur et non en détenteur : davantage d'offre signifie plus de choix et plus de marge de négociation, concentrée précisément sur le segment des appartements de milieu de gamme où les remises apparaissent d'abord.

Ce Que Rapporte le Loyer, Là où C'est Publié

Comparer les rendements d'un pays à l'autre est plus difficile qu'il n'y paraît, parce que personne ne les mesure de la même façon. Avec cette réserve :

Espagne : 6,2 % au niveau national au troisième trimestre 2026, mais Barcelone 4,4 % et Palma 4,3 %
Dubaï : environ 7 % pour les appartements et 5 % pour les villas
Brésil : autour de 5,5 % là où le chiffre est publié — bien en dessous des 13,75 % que rapportent sans risque les taux brésiliens
Miami : aucun chiffre publié fiable n'existe, ce qui est en soi une information

Aucun de ces chiffres n'est net des charges de service de l'immeuble, des taxes foncières locales, des charges de copropriété ou de l'assurance. Le chiffre affiché de Dubaï est le plus élevé ; les charges de service de Dubaï sont aussi le poste le plus susceptible de vous surprendre.

La Question de Change que Personne ne Pose en Premier

Si vous percevez vos revenus en euros et achetez à Miami ou à Dubaï, vous prenez une position sur le dollar autant qu'une position immobilière. L'euro s'établissait à 1,1165 dollar début novembre, et Bank of America attend 1,20 à la fin de 2027 — une légère appréciation de l'euro, qui est un vent de face à l'entrée et un vent arrière à la sortie.

Pour les acheteurs brésiliens qui regardent vers l'Europe, le consensus de marché voit le real un peu plus faible l'an prochain, à 5,40 pour un dollar.

Ni l'un ni l'autre n'est une raison d'acheter ou de ne pas acheter. Les deux sont une raison de décider votre exposition de change délibérément, et non par accident.

Alors, Où Placerais-je des Capitaux ?

Pour la valorisation du capital avec le moins de drame : l'Espagne. C'est le seul des quatre à disposer d'une prévision signée par une institution, et la pénurie d'offre qui la sous-tend n'est pas une histoire d'une seule année.

Pour le rendement et un permis de résidence : Dubaï, en achetant un bien achevé plutôt que sur plan, dans un emplacement prime, pendant que les volumes sont faibles.

Pour un actif en dollars à prix réduit : un appartement en copropriété à Miami, où il y a douze mois de stock et où la moitié des acheteurs paient comptant.

Pour un marché que vous connaissez et auquel vous croyez : Santa Catarina, où les prix battent l'inflation et où le littoral continue d'attirer la richesse brésilienne — avec la conversation sur la CBS fixée à janvier.

La réponse honnête, c'est que 2027 récompense les acheteurs précis. Les taux ne viendront sauver un achat médiocre dans aucun de ces quatre endroits.

Vous décidez où acheter l'an prochain ? Contactez-nous à info@weigsding-investments.com ou par WhatsApp. Nous travaillons en portugais, espagnol, anglais et français, sur ces quatre marchés.

Cet article constitue une information générale et non un conseil en investissement, juridique ou fiscal. Toutes les données correspondent aux périodes citées et évolueront ; les prévisions sont celles des institutions citées et non les nôtres. Prenez conseil auprès d'un professionnel dans votre pays de résidence fiscale avant d'agir.

Sources

INE, Índice de Precios de Vivienda, deuxième trimestre 2026 ; BBVA Research, perspectives de l'immobilier espagnol (juillet et octobre 2026)
Banque centrale européenne, taux d'intérêt directeurs et projections des services de septembre 2026
Réserve fédérale américaine, communiqué du FOMC du 28 octobre 2026 et projections de septembre 2026 ; prévision de la Mortgage Bankers Association (11 octobre 2026)
FipeZAP, Índice FipeZAP de Venda Residencial, octobre 2026 ; Banco Central do Brasil, décision du Copom du 4 novembre 2026 et enquête Focus du 3 novembre 2026
Lei Complementar 214/2025, sur la CBS à compter du 1er janvier 2027
MIAMI REALTORS® et RWorld, statistiques du marché de Miami-Dade, septembre 2026 ; résultats de l'Amendment 3 en Floride (3 novembre 2026)
Savills, Dubai Residential Market Report Q3 2026 ; CBRE, UAE Real Estate Market Review Q3 2026 ; commentaire de S&P Global Ratings sur l'offre aux Émirats arabes unis
idealista, rendements locatifs, troisième trimestre 2026 ; Cavendish Maxwell, rendements de Dubaï au premier semestre 2026
Taux de change de référence de l'euro de la Banque centrale européenne (6 novembre 2026) ; prévision EUR/USD de Bank of America