Miami a déjà battu son record dans le luxe cette année. Les ventes au-dessus de 10 millions de dollars à Miami-Dade dépassent de 14 % l'ensemble de l'année 2025, alors qu'il reste encore quatre mois.

Et l'argent international se tourne vers elle, pas l'inverse. Les acheteurs étrangers ont placé 4,4 milliards de dollars dans l'immobilier du sud de la Floride en 2025, contre 3,1 milliards l'année précédente, sur 5 300 logements — alors que les acquisitions étrangères dans l'ensemble des États-Unis ont reculé de 19 %.

Miami suit sa propre trajectoire. Voici où se situe la dynamique, et comment les acheteurs d'Europe et du Brésil y entrent proprement.

Les Capitaux Étrangers Choisissent Miami

Les acheteurs étrangers représentent 15 % du volume des ventes du sud de la Floride, contre 2 % au niveau national — sept fois le chiffre américain.

À Miami-Dade, les groupes les plus importants sont la Colombie (18 %), l'Argentine (13 %) et le Brésil (9 %). Les acheteurs brésiliens achètent à une médiane de 777 400 dollars, bien au-dessus de la médiane de 558 700 dollars des acheteurs étrangers en général, et près du double de la médiane générale des appartements en copropriété du comté.

Deux chiffres disent comment ce groupe achète : 51 % paient comptant et 49 % achètent du neuf. C'est une clientèle confiante et bien conseillée, et elle choisit la partie la plus récente du marché.

C'est dans le Neuf que Se Trouve la Force

À l'échelle de l'État, les ventes d'appartements en copropriété et de maisons de ville au-dessus de 1 million de dollars ont progressé de 41 % au premier trimestre 2026, la tranche de 3 à 5 millions de dollars gagnant 69 %.

Les immeubles récents ne portent aucune des questions de structure et de réserves attachées au parc ancien de la Floride, et c'est précisément pour cela que les capitaux internationaux s'y concentrent. Quand la moitié des acheteurs étrangers choisit du neuf, elle achète le segment aux comptes les plus sains et à la meilleure perspective de revente.

Pour qui accepte de faire ses devoirs, le segment ancien offre de la valeur : les prix d'entrée à Miami-Dade se sont stabilisés, avec une médiane générale des appartements en copropriété à 408 000 dollars en août 2026 et environ douze mois de stock. Cela signifie du choix et une marge de négociation dans une ville qui n'a offert ni l'un ni l'autre pendant des années — à condition de lire l'étude des réserves et le rapport d'inspection de l'immeuble avant de faire une offre. Dans un immeuble ancien bien géré, c'est dans ce travail que se trouvent les bonnes affaires.

L'Assurance a Changé de Cap

C'est le changement que la plupart des acheteurs internationaux n'ont pas encore enregistré.

L'assureur public de Floride a baissé ses tarifs de 8,7 % en moyenne à l'échelle de l'État pour 2026, et de 14 % à Miami-Dade. Depuis janvier 2024, 48 compagnies ont déposé des demandes de baisse de tarifs, plus d'une douzaine de nouveaux assureurs sont entrés dans l'État, et le régulateur a déclaré s'attendre à des baisses plus marquées à l'approche de 2027.

La Floride a été le seul État du pays où les tarifs de l'assurance habitation ont baissé en 2025. La ligne de coût qui a fait fuir les acheteurs de 2022 à 2024 évolue désormais en leur faveur.

L'Avantage du Comptant Est à Son Maximum

Les taux hypothécaires américains s'établissaient à 7,40 % début octobre 2026, contre 6,30 % un an plus tôt. Les acheteurs américains qui ont besoin d'un financement sont contraints ; 37,8 % de toutes les ventes de Miami en août se sont faites au comptant.

Si vous achetez avec des capitaux plutôt qu'avec un prêt hypothécaire américain, vous affrontez une concurrence plus mince qu'à aucun moment de ces dernières années. C'est l'avantage le plus net dont dispose aujourd'hui un acheteur international à Miami.

Mettez la Structure en Place, et le Reste Est Simple

Voici les quatre points dont je m'assure qu'ils sont réglés avant que mes clients signent. Aucun n'est un obstacle ; chacun est une échéance.

Votre numéro fiscal américain. Un propriétaire étranger a besoin d'un ITIN pour déclarer et pour se faire rembourser. L'IRS demande sept semaines, et neuf à onze depuis l'étranger. Faites la demande à l'achat, pas à la vente.

FIRPTA, à la sortie. Lorsqu'un propriétaire étranger vend, l'acheteur retient 15 % du prix de vente — et non du bénéfice — et le verse à l'IRS ; vous récupérez l'excédent en déposant une déclaration, ou vous demandez à l'avance un certificat qui réduit la retenue. Les taux tombent à 10 % entre 300 000 et 1 million de dollars, et à zéro à 300 000 dollars ou moins, lorsque l'acheteur en fait sa résidence. Anticipez-le et ce n'est qu'une formalité.

La taxe foncière. L'exonération homestead de la Floride et le plafond de 3 % sont réservés aux résidents ; un propriétaire étranger dispose à la place d'un plafond de 10 % sur les hausses d'évaluation. Le 3 novembre, les électeurs se prononcent sur un amendement qui ramènerait ce plafond à 5 % — une amélioration directe pour exactement ce type de propriétaire.

La transmission. Des actifs américains supérieurs à 60 000 dollars imposent à un propriétaire non-résident une déclaration de droits de succession aux États-Unis, et ce seuil n'augmente pas avec l'inflation. Tout appartement en copropriété à Miami le dépasse. Il existe des façons éprouvées de détenir un bien qui répondent à cette question, et toutes doivent être en place avant l'achat.

Comment J'Achèterais Miami Aujourd'hui

Achetez du neuf, ou achetez un immeuble ancien dont vous avez lu les documents. Les deux fonctionnent. Les confondre, non.

Chiffrez le coût de détention — charges de copropriété (HOA), assurance, taxe foncière — plutôt que le seul prix affiché.

Utilisez votre position de liquidités. Elle vaut plus sur ce marché qu'elle ne l'a valu depuis des années.

Mettez d'abord en place la structure fiscale. Elle coûte peu avant l'achat et très cher après.

Miami en 2026 est un marché où le haut de gamme établit des records, où l'entrée de gamme a cessé de baisser, où l'assurance s'améliore et où la concurrence sur les bons produits est plus faible qu'à l'ordinaire. Pour un acheteur international disposant de capitaux, ces quatre éléments s'alignent rarement en même temps.

Vous pensez à Miami depuis l'Europe ou le Brésil ? Contactez-nous à info@weigsding-investments.com ou par WhatsApp. Nous travaillons en portugais, espagnol, anglais et français, et nous collaborons avec des avocats et des conseillers fiscaux américains sur chaque acquisition.

Cet article constitue une information générale et non un conseil en investissement, juridique ou fiscal. Les données de marché correspondent aux périodes citées. Les règles fiscales américaines dépendent de votre situation personnelle et de votre pays de résidence. Prenez conseil auprès d'un professionnel aux États-Unis avant d'agir.

Sources

MIAMI REALTORS® et RWorld, statistiques mensuelles du marché de Miami-Dade, août 2026 (publiées le 16 septembre 2026)
Florida Realtors, sur les ventes de condominiums de luxe au premier trimestre 2026 (22 mai 2026) et statistiques du logement en Floride, août 2026
MIAMI REALTORS®, rapport international 2025 (27 janvier 2026) ; National Association of Realtors, rapport sur les transactions internationales (29 juillet 2026)
Florida Chief Financial Officer, sur les baisses de tarifs de Citizens (12 janvier 2026) ; Florida Realtors, sur les baisses de tarifs d'assurance approuvées (24 septembre 2026)
Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey, 8 octobre 2026
Florida Senate, résumé du projet de loi CS/CS/HB 913 (2025) et Florida Statutes §553.899 (2025)
IRS, retenue FIRPTA, exceptions à la retenue FIRPTA, Instructions for Form 8288 (janvier 2026), informations sur l'ITIN et droits de succession pour les non-résidents non citoyens des États-Unis
Florida Department of Revenue, « Save Our Homes » ; Florida Realtors, sur l'Amendment 3