En février de cette année, le Parlement des Baléares a voté sur la possibilité de laisser les communes empêcher des personnes comme vous d'acheter un logement à Ibiza.

Il a dit non.

La proposition, déposée par MÉS per Mallorca, aurait permis aux communes de bloquer temporairement l'achat de biens par des non-résidents, par des personnes morales et pour un usage de résidence secondaire. Elle n'a été ni amendée ni adoucie. Le 24 février 2026, la chambre a refusé jusqu'à l'inscrire à l'ordre du jour, le PP et Vox votant contre.

J'ai eu des versions de la même conversation avec des clients pendant trois ans : Ibiza va-t-elle se fermer aux étrangers ? En l'état, la réponse est non — et l'organe qui aurait dû le rendre possible vient de le dire à haute voix.

Les Acheteurs Étrangers Ne Reculent Pas. Ils Prennent le Marché.

Les chiffres du Colegio de Registradores sont l'image la plus nette dont nous disposons de qui signe réellement.

Au troisième trimestre 2026, les étrangers ont représenté 37,2 % de tous les achats de logement aux Baléares. La moyenne nationale était de 16,05 %. Aucune autre région espagnole n'en approche — la Communauté valencienne est deuxième, à 30,4 %.

Au niveau national, les acheteurs étrangers ont conclu plus de 26 300 opérations sur ce seul trimestre, un record historique.

Ainsi, le marché censé être sur le point de fermer ses portes est celui où plus d'un tiers des acheteurs viennent déjà d'ailleurs, et la proportion ne cesse de monter.

Deux Chiffres de Prix, et Pourquoi On les Confond

Presque toute discussion sur les prix baléares est en réalité une comparaison erronée entre deux chiffres distincts.

Les prix enregistrés — ce que les acheteurs ont réellement payé, inscrit au registre — placent les Baléares à 4 502 euros le mètre carré au troisième trimestre, deuxièmes d'Espagne derrière Madrid, à 4 565.

Les prix affichés — ce que les vendeurs espèrent obtenir — placent les Baléares à 5 619 euros le mètre carré en octobre, la région la plus chère du pays.

L'écart entre ces deux chiffres, c'est la marge de négociation, et elle est ici plus large que presque partout ailleurs en Espagne.

Ce Que Personne Ne Mentionne : Les Baléares Se Refroidissent

Les prix affichés en Espagne ont augmenté de 11,2 % sur l'année à octobre 2026. Ceux des Baléares ont augmenté de 4,2 %.

Relisez-le. La région la plus chère d'Espagne progresse à peine au tiers du rythme national.

Ce n'est pas de la faiblesse. C'est un marché qui a couru fort pendant plusieurs années et qui reprend son souffle pendant que le reste du pays court. Pour qui attend depuis longtemps un point d'entrée, voilà à quoi il ressemble — et il n'apparaîtra dans aucun titre, puisque le chiffre du titre reste « la région la plus chère d'Espagne ».

À l'Intérieur d'Ibiza, l'Écart Est l'Opportunité

C'est ici que l'île cesse d'être un marché unique. Prix affichés, septembre 2026 :

Marina Botafoc–Talamanca : 8 696 €/m²
Dalt Vila–La Marina : 7 294 €/m²
Figueretes–Platja d'en Bossa : 6 167 €/m²
Centro–S'Eixample–Can Misses : 5 922 €/m²

Soit une différence de 47 % entre quartiers d'une même petite ville — quinze minutes en voiture d'un bout à l'autre. La ville d'Ibiza dans son ensemble se situe à 7 309 €/m², en hausse de 7,4 % sur un an.

En contraste, au sein des mêmes îles : Formentera est l'endroit le plus cher de l'archipel, à 9 231 €/m², et a reculé de 5,5 % sur l'année, tandis que Maó, à Minorque — le moins cher, à 3 988 €/m² — a progressé de 11,9 %.

Le haut de gamme se refroidit. Le segment accessible rattrape. Ces deux faits favorisent un acheteur prêt à être précis sur le où.

Et Moins de Monde Vous Fait Concurrence

L'Espagne a enregistré 164 148 transactions résidentielles au troisième trimestre 2026, en baisse de 5,9 % sur un an — le troisième trimestre consécutif de recul.

Moins d'opérations au niveau national, une demande étrangère record aux Baléares, et des prix qui montent ici moins vite que dans le pays. Cette combinaison ne dure pas indéfiniment.

Ce Que Coûte l'Achat

Les droits de mutation aux Baléares s'appliquent par tranches, et non comme un taux unique sur l'ensemble du prix : chaque portion de la valeur est taxée à son propre taux. Selon le Decreto Legislativo 1/2014, dans sa rédaction de juin 2026 :

Jusqu'à 400 000 € : 8 %
De 400 000 € à 600 000 € : 9 %
De 600 000 € à 1 000 000 € : 10 %
De 1 000 000 € à 2 000 000 € : 12 %
Au-delà de 2 000 000 € : 13 %

Le droit d'enregistrement sur le neuf et les actes de prêt est de 1,5 %. Une tranche réduite à 4 % existe pour la résidence habituelle, mais elle est plafonnée à 378 211,68 € à Ibiza et Formentera, ce qui exclut pratiquement tout le parc de l'île — tablez donc sur le barème complet.

Prévoyez notaire, registre et honoraires juridiques en sus, et prenez votre propre avocat, pas celui du vendeur.

La Question de la Licence Décide de Tout en Matière de Revenu Locatif

Si vous comptez louer le bien à des vacanciers, c'est le paragraphe le plus important de cet article.

À Ibiza, on ne peut pas créer une nouvelle licence touristique. Il existe un moratoire depuis 2022, l'île fonctionne sous un plafond de places touristiques fixé par le Consell Insular, et l'achat et l'échange de plazas turísticas sont suspendus dans l'attente de l'approbation d'une limite de capacité de charge. Les nouvelles places ne proviennent que de réserves alimentées par des licences annulées.

S'y ajoute que la Loi 8/2012 n'autorise pas la location touristique dans les immeubles résidentiels collectifs sur l'île d'Ibiza — un appartement dans un immeuble n'est donc pas une proposition de location saisonnière, quoi qu'on vous en dise.

La conséquence pratique est simple : achetez un bien qui détient déjà une licence définitive et transmissible, et considérez cette licence comme une partie de ce que vous achetez et de ce que vous payez.

Lisez-le comme la bonne nouvelle que c'est pour un propriétaire. La rareté est la raison pour laquelle un bien licencié à Ibiza tient sa valeur comme il le fait, et pour laquelle le revenu attaché à une licence est défendu plutôt que dilué. Les contrôles le confirment — le Consell d'Eivissa a ouvert 262 procédures entre janvier 2025 et avril 2026, et plus de 14 500 places irrégulières ont disparu des plateformes depuis 2019.

Confirmez la situation de la licence d'un bien précis auprès du Consell d'Eivissa avant de signer. Pas avec la brochure, et pas avec cet article.

Comment J'Achèterais à Ibiza Aujourd'hui

Soyez précis sur le quartier, pas sur l'île. Un écart de 47 % à l'intérieur d'une même ville, c'est toute l'opportunité. La bonne réponse dépend de si vous achetez pour habiter, pour louer ou pour détenir.

Négociez contre le prix enregistré, pas contre le prix affiché. L'écart entre 4 502 et 5 619 euros le mètre carré, c'est la conversation.

Si le revenu locatif fait partie du plan, faites de la licence une condition de l'achat. Vérifiée auprès du Consell, par écrit, avant toute signature.

Calculez l'impôt par tranches. Sur un achat de 1,5 million, le taux marginal est de 12 %, mais le taux effectif est plus bas — on se trompe couramment là-dessus de plusieurs dizaines de milliers d'euros, dans un sens ou dans l'autre.

Bougez pendant que les Baléares montent de 4,2 % et l'Espagne de 11,2 %. Ce rapport est l'inverse de ce qu'il a été pendant presque toute la dernière décennie.

Ibiza a passé trois ans à être décrite comme un marché qui pourrait se fermer. Le parlement qui aurait dû le fermer s'y est refusé. Les prix sont au plus haut mais la chaleur retombe, les transactions reculent à l'échelle nationale, et les acheteurs étrangers représentent une part plus grande de ce marché que de n'importe quel autre en Espagne.

C'est un bon moment pour être un acheteur préparé avec une question précise.

Vous pensez à Ibiza ? Contactez-nous à info@weigsding-investments.com ou écrivez-nous sur WhatsApp. Nous travaillons en portugais, espagnol, anglais et français, nous savons quels quartiers valent leur prix, et nous vérifierons la licence avant que vous ne tombiez amoureux de la terrasse.

Cet article est une information générale, et non un conseil en investissement, juridique ou fiscal. Les données de marché reflètent les périodes citées et évolueront. Les taux d'imposition et les règles de location touristique sont fixés par le Govern Balear et le Consell d'Eivissa et doivent être confirmés pour votre cas et votre bien précis. Prenez conseil auprès d'un professionnel dans votre pays de résidence fiscale avant d'agir.

Sources

Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, troisième trimestre 2026, sur les achats par des étrangers et les prix enregistrés
idealista, rapports de prix affichés de septembre et octobre 2026
Parlament de les Illes Balears, séance plénière du 24 février 2026, sur la proposition de loi de MÉS per Mallorca relative aux achats par des non-résidents
Decreto Legislativo 1/2014, art. 10, 14 quater, 17 et 17 bis, dans sa rédaction de juin 2026 ; Ley 11/2023 du 23 novembre
Ley 8/2012 du tourisme des Illes Balears, sur la location touristique dans les immeubles collectifs
Consell Insular d'Eivissa, plafond de places touristiques, moratoire des licences et chiffres de contrôle
Instituto Nacional de Estadística, transactions résidentielles, troisième trimestre 2026