Les prix affichés dans la province de Gérone ont progressé de 11,2 % sur un an en septembre 2026, et un logement sur quatre vendu dans la province l'an dernier a été acquis par un acheteur étranger.

La Costa Brava est aussi la partie de la Catalogne où les règles sur la location saisonnière vont frapper le plus fort. Si vous achetez ici en 2026, vous devez comprendre les deux histoires à la fois. Les voici.

Où en Sont les Prix, Commune par Commune

Voici les prix moyens affichés au mètre carré selon Fotocasa pour septembre 2026, avec leur évolution sur douze mois :

Cadaqués : 6 158 € (−6,5 %)
Begur : 4 175 € (+3,1 %)
Castell-Platja d'Aro, qui inclut S'Agaró : 4 034 € (+8,6 %)
Roses : 3 489 € (+7,1 %)
Tossa de Mar : 3 451 € (+10,6 %)
Pals : 3 388 € (+9,4 %)
L'Escala : 3 174 € (+4,4 %)
Sant Feliu de Guíxols : 3 091 € (+17,5 %)
Lloret de Mar : 2 581 € (+8,2 %)
Palafrugell : 2 317 € (+3,1 %)
Ensemble de la province de Gérone : 2 795 € (+11,2 %)

Deux choses ressortent.

D'abord, les noms célèbres ne sont plus ceux qui progressent le plus vite. Begur et Cadaqués font moins bien que la province, tandis que Sant Feliu de Guíxols et Tossa de Mar sont en tête. Le marché se déplace vers des localités qui étaient moins chères il y a cinq ans.

Ensuite, maniez les moyennes communales avec prudence. Ce sont des prix affichés, pas des prix de vente, et un seul chiffre par commune masque des écarts énormes. La moyenne de Palafrugell mélange la ville de l'intérieur et ses villages côtiers de Calella, Llafranc et Tamariu. Une maison de village et une villa en front de mer dans la même commune relèvent de marchés différents.

Qui Achète

Les étrangers ont acheté 25 % des logements vendus dans la province de Gérone en 2025, la cinquième part la plus élevée d'Espagne et presque le double de la moyenne nationale de 13,8 %. En Catalogne, les acheteurs français sont en tête du marché étranger.

Cela pèse sur les prix. Sur une grande partie de cette côte, vous êtes en concurrence avec des capitaux internationaux, pas seulement avec la demande locale.

La Question de la Licence

C'est ici que les acheteurs de 2026 doivent lever le pied.

Le décret-loi catalan 3/2023 s'applique à 262 communes soumises à une pression sur le logement ou à une forte densité de logements touristiques — et il couvre l'essentiel de la Costa Brava la plus prisée : Begur, Pals, Palafrugell, Cadaqués, Roses, L'Escala, Palamós, Lloret de Mar, Tossa de Mar, Castell-Platja d'Aro, Sant Feliu de Guíxols et Torroella de Montgrí, entre autres.

Dans ces communes :

Aucune nouvelle licence de logement à usage touristique ne peut être accordée tant que la mairie n'a pas adapté son plan d'urbanisme
Une fois adapté, le plan peut autoriser au maximum 10 logements touristiques pour 100 habitants
Les logements touristiques existants doivent demander une nouvelle licence d'urbanisme de cinq ans d'ici novembre 2028, prolongeable dans certains cas

L'ampleur de l'ajustement est frappante. Pals compte environ 1 412 logements touristiques pour quelque 2 500 habitants ; avec le plafond, elle aurait droit à 258. L'Escala devrait passer de 2 430 à 1 220.

Et la règle est faite pour durer. Le Tribunal constitutionnel espagnol a validé le décret en mars 2025, une tentative de l'assouplir est devenue caduque en 2024 et, en juin 2026, le Parlement de Catalogne a rejeté une proposition de loi visant à l'abroger.

Un changement national connexe mérite aussi d'être connu : en mai 2026, le Tribunal suprême espagnol a annulé le numéro d'enregistrement national des locations de courte durée. Cela n'ouvre aucune porte sur la Costa Brava. Les licences et l'enregistrement catalans continuent de s'appliquer.

Ma règle est simple. Ne payez jamais une prime pour un bien parce qu'il « a une licence » avant d'avoir confirmé trois choses : que la licence est valide et enregistrée, ce que le plan de la commune autorisera après 2028 et — pour les appartements — si la copropriété a approuvé l'usage touristique.

La Location Longue Durée Est Aussi Encadrée

Si la location saisonnière est incertaine, la location longue durée n'est pas pour autant une alternative sans contraintes. Une grande partie de la Costa Brava est déclarée zone de marché résidentiel tendu, où s'appliquent des plafonds de loyers — notamment Begur, Pals, Cadaqués, L'Escala, Roses, Castell-Platja d'Aro, Palafrugell, Palamós, Lloret de Mar, Tossa de Mar, Sant Feliu de Guíxols, Torroella de Montgrí et Calonge i Sant Antoni.

Depuis le 1er janvier 2026, la loi catalane 11/2025 applique aussi ces plafonds aux baux de moyenne durée qui répondent en pratique à un besoin de logement, sauf si une finalité réellement temporaire est indiquée et justifiée. Un recours en inconstitutionnalité est pendant, mais la loi est en vigueur.

Ce Que Coûte un Achat

Ancien. Les droits de mutation (ITP) catalans sont progressifs : 10 % jusqu'à 600 000 euros, 11 % jusqu'à 900 000 euros, 12 % jusqu'à 1,5 million d'euros et 13 % au-delà.

Neuf. TVA de 10 % plus 1,5 % de droit de timbre (AJD) sur l'acte.

En plus. Notaire, publicité foncière et conseil juridique indépendant. Pour un bien ancien, prévoyez au total environ 10 à 14 % du prix, selon la tranche de prix. Je détaille les chiffres dans notre guide des frais d'acquisition région par région.

Si vous louez à des touristes. Depuis le 1er avril 2026, les voyageurs séjournant dans des logements touristiques hors de Barcelone paient une taxe de séjour de 1,75 euro par personne et par nuit, portée à 2,50 euros à partir du 1er avril 2027. Les mairies peuvent ajouter une surtaxe pour les séjours à partir du 1er octobre 2026.

S'y Rendre

Pour beaucoup de mes clients français, c'est l'atout discret de la Costa Brava. Gérone se trouve sur la ligne à grande vitesse qui relie Barcelone à Perpignan, Montpellier, Marseille et Lyon : une maison de week-end ici peut n'être qu'à un trajet en train de chez vous.

Comment J'achèterais sur la Costa Brava en 2026

Achetez d'abord pour l'usage et la valeur à long terme. Considérez les revenus de location saisonnière comme un bonus, pas comme le business plan, sauf si la licence et la situation après 2028 sont confirmées par écrit.

Évaluez le village, pas la commune. Demandez des ventes comparables récentes dans la rue ou le lotissement précis, pas la moyenne de la commune.

Vérifiez sur quelle liste figure la commune. Le régime des licences se décide commune par commune. Si les revenus de location de courte durée comptent pour vous, incluez dans votre recherche des communes hors des 262.

Observez où va le marché. La plus forte hausse des prix cette année n'a pas eu lieu dans les localités les plus célèbres.

La Costa Brava reste l'un des plus beaux endroits d'Europe où posséder une maison. En 2026, elle récompense les acheteurs qui étudient les règles avec autant de soin que la vue.

Vous regardez du côté de la Costa Brava ? Contactez-nous à info@weigsding-investments.com ou par WhatsApp. Nous travaillons en portugais, espagnol, anglais et français, et nous vous dirons franchement ce que la licence, le prix et les documents d'un bien permettent réellement.

Cet article constitue une information générale et non un conseil en investissement, juridique ou fiscal. Les prix sont des prix affichés pour les périodes citées et évolueront. Les règles de licence et de location s'appliquent commune par commune et sont susceptibles d'évoluer. Vérifiez la situation en vigueur pour un bien précis avant tout achat.

Sources

Fotocasa, indice des prix du logement de la province de Gérone et de ses communes (septembre 2026)
Diari Catalunya, « One in four homes in Girona purchased by foreign buyers » (11 avril 2026), citant des données du Colegio de Registradores
Generalitat de Catalunya, décret-loi 3/2023 sur les logements à usage touristique et liste des 262 communes concernées
3Cat, sur le plafonnement des logements touristiques sur la Costa Brava (25 février 2026)
BOE, arrêt du Tribunal constitutionnel 64/2025 (13 mars 2025)
Crónica Global, sur le rejet de la proposition de loi d'abrogation par le Parlement de Catalogne (30 juin 2026)
El País, sur l'annulation du registre national des locations de courte durée par le Tribunal suprême (21 mai 2026)
Generalitat de Catalunya, liste des communes déclarées zones de marché résidentiel tendu
BOE-A-2026-13028, recours en inconstitutionnalité contre la loi catalane 11/2025 (16 juin 2026) ; Mes Advocats, sur la loi 11/2025
Agència Tributària de Catalunya, taux des droits de mutation (ITP) et du droit de timbre (AJD) ; tarifs de la taxe de séjour (2026)
Renfe, liaisons AVE France