Deux acheteurs paient chacun 600 000 euros pour un appartement ancien le même jour, l'un à Madrid, l'autre à Barcelone. L'acheteur de Madrid paie 36 000 euros de droits de mutation. Celui de Barcelone paie 60 000 euros.

Même prix, même jour, et 24 000 euros d'écart avant même d'avoir payé le moindre frais de notaire.

En Espagne, la région où vous achetez pèse sur le coût de l'acquisition plus que presque tout autre facteur. La plupart des acheteurs le découvrent chez le notaire. Voici les chiffres de 2026, pour que vous le découvriez dès maintenant.

Biens Anciens : Droits de Mutation

Pour un bien ancien, vous payez des droits de mutation (ITP), et chaque région fixe son propre taux :

Madrid : 6 %
Andalousie : 7 %
Murcie : 7,75 %, abaissé de 8 % en juillet 2025
Communauté valencienne : 9 % depuis le 1er juin 2026, contre 10 % auparavant ; 11 % pour les biens de plus de 1 million d'euros
Îles Baléares : un barème progressif — 8 % jusqu'à 400 000 euros, 9 % jusqu'à 600 000 euros, 10 % jusqu'à 1 million d'euros, 12 % jusqu'à 2 millions d'euros et 13 % au-delà
Catalogne : un barème progressif — 10 % jusqu'à 600 000 euros, 11 % jusqu'à 900 000 euros, 12 % jusqu'à 1,5 million d'euros et 13 % au-delà ; 20 % pour les grands propriétaires

Toutes les régions proposent aussi des taux réduits, généralement pour les jeunes acheteurs, les familles nombreuses ou les personnes qui achètent leur résidence principale. Ils existent bel et bien, mais la plupart sont liés à votre résidence principale, et aident donc rarement ceux qui achètent une résidence secondaire ou un bien d'investissement. Aux Baléares, les plafonds de valeur de ces réductions pour résidence principale ont été relevés en juin 2026 à 331 859,70 euros à Majorque et Minorque et à 378 212 euros à Ibiza et Formentera.

Logements Neufs : TVA plus Droit de Timbre

Lorsque vous achetez un logement neuf à un promoteur, vous payez la TVA au lieu des droits de mutation, plus le droit de timbre (AJD) sur l'acte.

La TVA sur les logements neufs est de 10 % partout, sauf aux Canaries, qui appliquent à la place leur propre taxe, l'IGIC. Le droit de timbre est régional :

Madrid : 0,75 %
Andalousie : 1,2 %
Communauté valencienne : 1,4 % depuis le 1er juin 2026
Catalogne, îles Baléares et Murcie : 1,5 %

Pour un logement neuf de 600 000 euros, cela représente 64 500 euros à Madrid et 69 000 euros à Barcelone.

Notaire, Publicité Foncière et Formalités

Les honoraires de notaire en Espagne sont fixés par un barème de l'État qui date de 1989. Tous les notaires du pays facturent le même montant pour le même acte, avec une remise facultative pouvant aller jusqu'à 10 %. Les frais de publicité foncière suivent eux aussi un tarif officiel.

Pour un logement type, idealista estime les frais de notaire à environ 600 à 875 euros et ceux de publicité foncière à environ 400 à 650 euros, plus environ 300 euros si vous confiez les formalités à une gestoría. Ces deux frais augmentent avec le prix.

Ajoutez à cette liste un conseil juridique indépendant. Les honoraires varient : demandez un devis écrit avant de vous engager.

Deux Pièges Quand le Vendeur Ne Réside Pas en Espagne

La retenue de 3 %. Lorsque vous achetez à un non-résident, la loi vous oblige, vous l'acheteur, à retenir 3 % du prix et à le verser à l'administration fiscale espagnole au moyen du Modelo 211 dans un délai d'un mois. À défaut de paiement, le bien lui-même reste affecté au paiement de l'impôt du vendeur à hauteur de ce montant. Votre avocat devrait s'en charger à la signature — vérifiez qu'il le fait.

L'impôt municipal sur la plus-value. La plusvalía municipal est normalement un impôt dû par le vendeur. Mais lorsque le vendeur est une personne physique non résidente, la loi rend l'acheteur redevable de son paiement en qualité de substitut du vendeur. Convenez par écrit de la manière dont elle sera couverte — généralement en retenant le montant sur le prix à la signature.

Après l'Achat : Coûts Annuels pour les Non-Résidents

Taxe foncière. Tout propriétaire paie la taxe foncière municipale annuelle (IBI), fixée par la mairie.

Impôt sur le revenu imputé des non-résidents. Les propriétaires non-résidents sont imposés sur un logement en Espagne conservé pour leur propre usage, même s'il n'est jamais loué : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, imposés à 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE et à 24 % pour tous les autres, sans aucune déduction. Pour une valeur cadastrale révisée de 200 000 euros, cela représente environ 418 euros par an pour un résident de l'UE et 528 euros pour un propriétaire brésilien ou américain.

Impôt sur la fortune. Les non-résidents ne sont redevables de l'impôt espagnol sur la fortune que sur les biens situés en Espagne, avec un minimum exonéré de 700 000 euros. Les propriétaires détenant un patrimoine espagnol très important doivent aussi vérifier l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes, de portée nationale, qui continue de s'appliquer.

Alors, à Combien Tout Cela Revient-il ?

Voici les seuls droits de mutation sur un bien ancien de 600 000 euros :

Madrid : 36 000 euros
Andalousie : 42 000 euros
Murcie : 46 500 euros
Îles Baléares : 50 000 euros
Communauté valencienne : 54 000 euros
Catalogne : 60 000 euros

Ajoutez le notaire, la publicité foncière, les formalités et le conseil juridique — et les frais du prêt si vous financez. En règle générale, prévoyez environ 7 à 8 % du prix à Madrid ou en Andalousie et 10 à 14 % en Catalogne, le haut de la fourchette correspondant aux tranches de prix supérieures. Ces frais se paient en liquidités, en plus de votre apport.

Et la « Taxe de 100 % » sur les Acheteurs Étrangers ?

Le projet du gouvernement de janvier 2025 visant à taxer les acheteurs hors UE jusqu'à 100 % du prix d'achat n'avait toujours pas été débattu au Congrès en mars 2026, selon Reuters. Aucune taxe de ce type n'existe aujourd'hui.

Comment Utiliser Ces Chiffres

Ne laissez pas la fiscalité choisir votre région. Une économie de 24 000 euros est significative. Ce n'est pas une raison pour acheter dans une ville où vous ne voulez pas vivre.

Demandez le calcul avant de faire une offre. Les taux réduits, les tranches de prix et les règles applicables au neuf peuvent faire varier le total de plusieurs points de pourcentage.

Demandez où vit le vendeur. Cela détermine si vous devez retenir 3 % et qui paie la plusvalía.

Prévoyez la trésorerie. Les banques espagnoles ne financent ni les impôts ni les frais : ils sortent donc de votre poche le jour de la signature.

Vous souhaitez un calcul des coûts pour un bien et une région précis ? Contactez-nous à info@weigsding-investments.com ou par WhatsApp. Nous travaillons en portugais, espagnol, anglais et français, et nous collaborons avec des avocats et conseillers fiscaux espagnols pour chaque achat.

Cet article constitue une information générale et non un conseil juridique ou fiscal. Les taux et seuils sont ceux en vigueur en septembre 2026 et sont susceptibles d'évoluer ; les taux réduits dépendent de la situation personnelle. Consultez un professionnel espagnol pour votre achat en particulier.

Sources

Agència Tributària de Catalunya, taux des droits de mutation et du droit de timbre (2025–2026)
Agència Tributària de les Illes Balears, barème des droits de mutation ; El Debate, « Guía de las nuevas rebajas de impuestos para comprar o alquilar casa en Baleares » (15 juin 2026)
Junta de Andalucía, taux des droits de mutation et du droit de timbre
Comunidad de Madrid, taux des droits de mutation et du droit de timbre
Generalitat Valenciana, modifications fiscales pour 2026 ; Garrigues, sur la loi valencienne 5/2025 (4 juin 2025)
Agencia Tributaria de la Región de Murcia, modifications fiscales de la loi de finances 2025 (29 juillet 2025)
Agencia Tributaria, taux réduits de TVA ; instructions du Modelo 211 (mises à jour en juin 2026) ; revenu imputé des biens urbains des non-résidents (mis à jour en janvier 2026) ; impôt sur la fortune des non-résidents ; impôt de solidarité sur les grandes fortunes (juin 2026)
Consejo General del Notariado, « What does it cost? »
idealista/news, guide des frais et impôts d'acquisition (mis à jour le 20 janvier 2026) ; sur la plusvalía municipal et les vendeurs non-résidents (12 juillet 2022)
Reuters, « Spain's 100% non-EU property tax stalls in congress » (27 mars 2026)