Pendant cinq ans, acheter à Dubaï voulait dire payer ce que le marché demandait et se réjouir d'obtenir une unité.

Ce n'est pas le marché que vous avez devant vous aujourd'hui. Au troisième trimestre 2026, les volumes de transactions résidentielles ont reculé de 38 % sur un an, les prix de vente moyens étaient inférieurs d'environ 1 % à ceux d'il y a un an, et certains promoteurs auraient proposé des remises allant jusqu'à 50 %.

Pendant ce temps, le haut du marché a continué de grimper : les appartements prime ont gagné 4,0 % sur un an et les villas prime 3,6 %.

Un marché où les volumes baissent alors que les meilleures adresses tiennent leur valeur n'est pas un marché en difficulté. C'est un marché où un acheteur préparé dispose enfin d'un pouvoir de négociation — et j'attendais depuis longtemps de pouvoir le dire de Dubaï.

Pourquoi Dubaï Figure Désormais sur Notre Liste

Nous avons ajouté Dubaï à nos marchés cette année parce que les clients demandaient sans cesse les mêmes trois choses : une exposition au dollar, aucune imposition sur les revenus locatifs, et un titre de séjour qui ne les oblige pas à déplacer leur vie.

Dubaï est l'un des très rares endroits à offrir les trois à la fois.

La Situation Fiscale, Dite Simplement

Les Émirats arabes unis ne prélèvent aucun impôt sur le revenu des personnes physiques. Il n'y a aucune taxe foncière annuelle ni aucun impôt sur les plus-values pour les particuliers. Les revenus locatifs perçus par un particulier détenant un bien sans licence commerciale restent hors du champ de l'impôt sur les sociétés émirati, qui ne s'applique que lorsque le chiffre d'affaires de l'activité dépasse 1 000 000 AED par an.

La revente résidentielle est exonérée de TVA. La première vente d'un immeuble résidentiel neuf dans les trois ans suivant son achèvement est au taux zéro, de sorte qu'un acquéreur final de neuf ne supporte pas les 5 % applicables à l'immobilier commercial.

Une réserve que je formule à chaque client, et elle compte plus que tout ce qui précède : il ne s'agit que du côté émirati. Si vous êtes résident fiscal au Brésil, en Espagne, au Portugal, en France ou aux États-Unis, vous restez imposable chez vous sur vos revenus et vos plus-values mondiaux. La situation de fiscalité nulle de Dubaï ne voyage pas avec vous. Préparez les deux côtés avant d'acheter.

La Résidence Vient de Devenir Beaucoup Plus Simple

C'est le changement que presque personne, hors du marché, n'a enregistré.

Jusqu'en avril 2026, le visa de résidence investisseur de deux ans exigeait un bien d'une valeur d'au moins 750 000 AED. Ce minimum a été supprimé pour les propriétaires uniques. Si vous êtes seul propriétaire d'un bien à Dubaï, quelle qu'en soit la valeur, vous pouvez déposer une demande. Les copropriétaires doivent chacun détenir une part d'au moins 400 000 AED.

La Golden Residence de dix ans reste fixée à 2 000 000 AED en immobilier, détenus sur un ou plusieurs biens — et, point important, un bien hypothéqué est désormais éligible, avec une lettre de non-objection de votre banque. Les anciennes indications selon lesquelles le bien devait être intégralement payé ne sont plus à jour.

Une subtilité à connaître : le portail fédéral affiche encore cinq ans pour la voie immobilière, alors que le Dubai Land Department et la GDRFA Dubai publient tous deux dix ans. Faites confirmer votre propre cas par le DLD ou la GDRFA, pas par une brochure.

Ce que Coûte Réellement un Achat

Le chiffre affiché est la taxe d'enregistrement du Dubai Land Department : 2 % pour le vendeur et 2 % pour l'acheteur, même si l'usage du marché veut que l'acheteur supporte la totalité des 4 %.

Ajoutez des frais de mandataire d'enregistrement (registration trustee) de 4 000 AED plus TVA sur les transactions de 500 000 AED ou plus, des frais de titre de propriété de 250 AED, une commission d'agence d'environ 2 %, et un NOC du promoteur qui va généralement de quelques centaines à quelques milliers de dirhams, le plus souvent payé par le vendeur. Si vous empruntez, l'enregistrement de l'hypothèque représente 0,25 % du prêt.

Le changement qui surprend les acheteurs financés : depuis février 2025, les banques émiraties ne peuvent plus intégrer la taxe du DLD et la commission de courtage dans le prêt. Il vous faut environ 6 % du prix d'achat en liquide, en plus de votre apport. C'est là que s'arrêtent plus d'acquisitions étrangères que partout ailleurs.

Les charges annuelles varient énormément d'un immeuble à l'autre, et les chiffres fiables ne figurent dans aucune brochure — le Dubai Land Department publie un indice des charges via son système Mollak, et c'est là qu'il faut vérifier la tour précise avant de s'engager.

Où les Étrangers Peuvent Acheter

Les acheteurs étrangers peuvent détenir en pleine propriété (freehold) dans des zones désignées, ou prendre un bail (leasehold) jusqu'à 99 ans. Le freehold est fixé parcelle par parcelle par le Règlement n° 3 de 2006, et Dubaï ne cesse de l'élargir — les propriétaires le long de Sheikh Zayed Road et à Al Jaddaf peuvent désormais convertir en freehold, ouvert à toutes les nationalités.

Comme la liste des zones désignées a été étendue à plusieurs reprises, ne vous fiez pas à une liste lue dans un article de blog, y compris celui-ci. Vérifiez la parcelle précise auprès du DLD avant de signer.

Acheter sur Plan Sans Perdre le Sommeil

Les protections de Dubaï sur la vente sur plan sont réellement solides, et il vaut la peine de les comprendre car c'est là que se trouvent les remises.

Chaque dirham que vous versez pour un lot sur plan va sur un compte séquestre (escrow) du projet en vertu de la Loi n° 8 de 2007, audité et contrôlé par la RERA. Le projet lui-même doit être enregistré avant qu'un promoteur puisse vendre. Votre acquisition doit être inscrite au registre provisoire — Oqood — dans les 90 jours suivant la signature. Si un projet est annulé, un tribunal dédié traite la liquidation et les droits des acquéreurs.

Trois vérifications avant de vous engager : le projet est enregistré auprès de la RERA avec un compte séquestre actif, votre contrat est inscrit sur Oqood dans les 90 jours, et votre courtier est agréé par le DLD. Les trois se vérifient par les canaux propres du DLD.

Une remarque sur le calendrier : les promoteurs ont allongé les délais de livraison d'environ trois ans à quatre. Avec un volume important d'achèvements qui arrive en 2027 et 2028, c'est vers le bien livré que je regarderais pour les douze prochains mois, et c'est sur le plan que je négocierais le plus dur.

Ce que Rapporte le Marché Locatif

Les rendements bruts s'établissent autour de 7 % pour les appartements et de 5 % pour les villas et les maisons de ville — bien au-dessus de tout ce qu'offre Barcelone, où la moyenne de la ville est de 4,4 %.

Soyez honnête avec vous-même et regardez le net plutôt que le brut : les charges sortent de ce chiffre, et les loyers se sont tassés d'environ 7 % sur l'année. Mais l'activité locative a progressé de 16 % sur le trimestre, les nouveaux baux y prenant une part croissante, et la population continue de croître — Dubaï a dépassé 4,8 millions d'habitants au cours de 2026.

Comment J'Achèterais Dubaï en Ce Moment

Achetez du livré, pas du sur plan, sauf si la remise est réelle. Avec les achèvements qui arrivent tout au long de 2027 et 2028, la prime à l'attente s'est réduite.

Négociez. Les volumes ont reculé de près de 40 % sur un an. Les vendeurs et les promoteurs le savent.

Restez sur le prime quand vous pouvez. Les meilleures adresses ont tenu leur valeur pendant le tassement. Le segment milieu de gamme des studios et des appartements d'une chambre est celui que les analystes désignent comme le plus exposé à la nouvelle offre.

Chiffrez correctement les liquidités — l'apport plus environ 6 % de frais qui ne peuvent plus être financés.

Prenez conseil chez vous avant d'acheter à l'étranger. Les Émirats ne vous imposeront pas. Votre propre pays, lui, le fera probablement.

Dubaï a passé cinq ans en marché de vendeurs. Ce n'en est plus un aujourd'hui. Pour un acheteur disposant de capitaux et de patience, c'est précisément tout l'intérêt.

Vous pensez à Dubaï ? Contactez-nous à info@weigsding-investments.com ou par WhatsApp. Nous travaillons en portugais, espagnol, anglais et français, et nous vous dirons quels immeubles méritent votre argent.

Cet article constitue une information générale et non un conseil en investissement, juridique ou fiscal. Les données de marché correspondent aux périodes citées et évolueront. Les règles de visa et les frais sont fixés par le Dubai Land Department et la GDRFA Dubai et doivent être confirmés pour votre propre cas. Prenez conseil auprès d'un professionnel dans votre pays de résidence fiscale avant d'agir.

Sources

Savills, Dubai Residential Market Report Q3 2026 (12 octobre 2026) et le communiqué de presse qui l'accompagne
CBRE, UAE Real Estate Market Review Q3 2026
Cavendish Maxwell, publication sur le marché de Dubaï au premier semestre 2026
Dubai Land Department, publication sur les transactions du premier trimestre 2026 (9 avril 2026) ; pages des frais d'enregistrement de vente immobilière, d'enregistrement d'hypothèque et d'enregistrement de vente initiale ; informations sur l'enregistrement des projets et les comptes séquestres
Dubai Land Department, pages de service Investor Residence (Taskeen) et Golden Visa – Investor (mises à jour en novembre 2026)
GDRFA Dubai, pages du permis de résidence golden et de la résidence pour propriétaires de biens (mises à jour en novembre 2026)
Portail du gouvernement des Émirats arabes unis (u.ae), « Expatriates buying a property in the UAE » (mis à jour le 2 novembre 2026) et « Taxation » / « Other taxes » (mis à jour le 28 octobre 2026)
Federal Tax Authority, informations sur la TVA immobilière ; Ministry of Finance, décision du Conseil des ministres relative aux personnes physiques (19 mai 2023)
Gulf News, sur la suppression du seuil de 750 000 AED pour le visa investisseur (29 avril 2026)
The National, sur les règles émiraties en matière de prêt hypothécaire et de frais (25 janvier 2025) et sur Mohamed Alabbar, d'Emaar (7 septembre 2026)
Moody's via The National, sur le pipeline de l'offre résidentielle aux Émirats (10 février 2026)