En novembre 2028, la location touristique de courte durée cessera d'exister à Barcelone en tant que catégorie légale.
Elle ne sera pas « restreinte ». Ni « plafonnée ». Elle cessera d'exister.
Si votre thèse d'investissement à Barcelone repose sur des tarifs à la nuitée, il vous reste environ deux ans et trois mois pour en changer. La plupart des propriétaires à qui je parle croient encore que cela sera annulé. Ce ne sera pas le cas. Voici pourquoi — et ce que les investisseurs les plus avisés font déjà.
Ce Qui a Réellement Été Décidé
Le 21 juin 2024, le maire Jaume Collboni a annoncé que Barcelone supprimerait les licences des 10 101 appartements alors autorisés comme locations touristiques de courte durée, avec effet en novembre 2028.
Le mécanisme compte plus que le titre. Barcelone n'a pas inventé un nouveau pouvoir. Elle a appliqué un décret catalan en vigueur depuis le 7 novembre 2023, qui permet aux communes en pénurie aiguë de logements de restreindre les appartements touristiques. Ce décret fonctionne selon une horloge de cinq ans. Cinq ans après novembre 2023, cela donne novembre 2028 — la date à laquelle la mairie refuse simplement de renouveler.
C'est une distinction importante. Une interdiction inventée par un maire peut être défaite par le suivant. Une interdiction qui s'exécute automatiquement parce que le délai d'une loi régionale expire exige une législation active pour être arrêtée.
Collboni l'a formulé dans des termes que ses électeurs comprenaient : les loyers à Barcelone ont augmenté de 68 % au cours de la décennie précédente, tandis que le coût d'achat d'un logement a augmenté de 38 %.
Le Test Judiciaire a Déjà Eu Lieu — et la Ville a Gagné
C'est la partie que la plupart des propriétaires étrangers ont manquée.
La mesure a été contestée au motif que retirer des licences équivaut à une expropriation du droit de propriété. Le 13 mars 2025, l'une des plus hautes juridictions espagnoles a rejeté cet argument, jugeant que le décret régional sur les locations touristiques « ne constitue pas une suppression du droit de propriété ».
La position juridique de Barcelone est aujourd'hui nettement plus solide qu'en 2024. Airbnb a publiquement exhorté la ville à revenir sur sa décision, et la European Holiday Home Association a déposé une plainte auprès de la Commission européenne, estimant que les règles catalanes enfreignent la directive européenne sur les services. Ces voies restent ouvertes. Mais le recours interne sur le droit de propriété — celui sur lequel beaucoup de propriétaires comptaient discrètement — a déjà été entendu et perdu.
Planifiez en tenant l'interdiction pour acquise. Traitez un revirement comme une bonne surprise, pas comme un scénario de base.
Deux Règles Nationales Qui Ont Fermé les Portes Dérobées
Pendant que l'attention se portait sur Barcelone, l'Espagne a fermé les deux contournements auxquels les propriétaires recourent habituellement.
Le registre. Le décret royal 1312/2024 a créé le Guichet Numérique Unique national (Ventanilla Única Digital) et un numéro d'enregistrement obligatoire pour chaque logement loué en courte durée via une plateforme en ligne. Il s'applique depuis le 1er juillet 2025, en application du règlement (UE) 2024/1028. Sans numéro valide, les plateformes retirent l'annonce. La non-conformité discrète n'est plus une stratégie viable — le contrôle s'effectue désormais au niveau de la plateforme, automatiquement.
Les voisins. Depuis le 3 avril 2025, la Ley Orgánica 1/2025 a ajouté un nouvel article 7.3 à la loi espagnole sur la propriété horizontale. L'activité de location touristique requiert l'approbation expresse préalable de la copropriété, à la majorité des trois cinquièmes des copropriétaires représentant trois cinquièmes des tantièmes. Le principe s'est inversé : c'était autorisé sauf interdiction ; c'est désormais interdit sauf autorisation.
Pour un acheteur à Barcelone, cela s'additionne. Même dans la fenêtre avant 2028, une copropriété peut voter la fin de votre modèle économique.
Ce Que les Chiffres Nous Disent Déjà
Voici la donnée que je trouve la plus révélatrice.
En mars 2026, le loyer médian demandé dans la province de Barcelone a baissé de 4,1 % sur un an, à 19,2 euros par mètre carré et par mois. Dans l'ensemble de l'Espagne, les loyers ont augmenté de 7,1 % pour atteindre une médiane de 15,0 euros.
Barcelone fait exception dans un marché national en hausse — l'effet visible des encadrements de loyers et des zones tendues en Catalogne.
Comparez maintenant avec les prix de vente. L'indice espagnol des prix du logement fondé sur les transactions a progressé de 12,89 % sur un an au quatrième trimestre 2025, et les valeurs expertisées dans la province de Barcelone ont augmenté de 11,42 % pour atteindre 3 083 euros le mètre carré.
Lisez les deux ensemble et le tableau stratégique est sans ambiguïté : à Barcelone, les valeurs en capital montent tandis que le revenu locatif encadré stagne ou recule. La compression des rendements n'est pas un risque à l'horizon. Elle se produit maintenant.
Alors Qu'est-ce Qui Fonctionne Vraiment à Barcelone Après 2028 ?
Trois stratégies survivent à ce régime. Je les utilise toutes les trois avec mes clients.
Plus-value avec un locataire de longue durée. Acceptez le rendement encadré et achetez pour la plus-value. Barcelone a une offre contrainte, une désirabilité internationale, et les règles mêmes qui compriment les loyers compriment aussi l'offre nouvelle. C'est l'argument honnête pour Barcelone aujourd'hui : un marché de croissance du capital avec un plancher de revenu modeste, pas un marché de rendement.
Location de moyenne durée (temporada). Des baux d'environ un à onze mois s'adressent aux étudiants, internes en médecine, cadres en mission et professionnels à distance. Ils échappent au régime de licence touristique et à l'essentiel de l'indexation des plafonds de loyers. Prudence : c'est précisément la faille que les législateurs espagnols et catalans ont annoncé vouloir combler, et je ne financerais pas une décennie là-dessus. Financez trois ans et surveillez la législation.
Acheter la prime sans licence. Comme l'usage touristique disparaît en ville, les immeubles à fort caractère résidentiel et à copropriété stable deviennent relativement plus attractifs pour les acheteurs qui domineront le prochain cycle : ceux qui veulent réellement y vivre. Ce n'était pas la prime en 2015. C'est la prime aujourd'hui.
Et si Vous Voulez des Revenus de Courte Durée ?
Quittez la commune. La Catalogne n'est pas la ville de Barcelone.
La Gérone côtière et la Costa Brava relèvent de régimes communaux différents et continuent d'accorder des licences d'usage touristique dans de nombreuses villes. Il en va de même pour une grande partie de l'Empordà. C'est l'une des raisons pour lesquelles notre propre portefeuille s'étend bien au-delà des limites de la ville.
La règle est simple : vérifiez la licence au niveau communal avant de signer quoi que ce soit, et ne payez jamais — sous aucun prétexte — une prime pour un bien parce qu'il « a une HUT » sans confirmer à la fois le statut de la licence et la position de la copropriété au regard du nouvel article 7.3.
Le Résumé Honnête
Barcelone reste l'une des grandes villes européennes où il fait bon posséder un bien. Elle a cessé d'être une ville où exploiter une activité de location saisonnière.
Ce sont deux investissements différents, avec deux analyses différentes. Les propriétaires qui s'en sortiront mal dans les cinq prochaines années sont ceux qui ont acheté le second et croient encore détenir le premier.
Vous envisagez Barcelone, ou détenez un bien dont la stratégie vient d'expirer ? Contactez-nous à info@weigsding-investments.com ou par WhatsApp. Nous travaillons en portugais, espagnol, anglais et français, et nous vous dirons franchement quand les chiffres ne tiennent pas.
Cet article constitue une information générale et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles décrites sont susceptibles d'évoluer et d'interprétation au cas par cas. Consultez un avocat espagnol avant d'agir.
Sources - Reuters, « Barcelona plans to shut all holiday apartments by 2028 » (21 juin 2024) - Reuters, « Spain's top court backs Barcelona's plan to ban holiday apartments » (13 mars 2025) - Catalan News, « Barcelona announces it will remove all tourist apartments in four years » (21 juin 2024) - Blog Tourisme de Garrigues, sur le décret royal 1312/2024 et la Ventanilla Única Digital - Osborne Clarke, sur la réforme de la loi sur la propriété horizontale et l'approbation par la copropriété - Données de loyers médians demandés d'Idealista, mars 2026 ; indice des prix du logement de l'INE, T4 2025 ; valeurs expertisées MIVAU, T4 2025