En novembre 2028, la location touristique de courte durée cessera d'exister à Barcelone en tant que catégorie légale.

Elle ne sera pas « restreinte ». Ni « plafonnée ». Elle cessera d'exister.

Si votre thèse d'investissement à Barcelone repose sur des tarifs à la nuitée, il vous reste environ deux ans et trois mois pour en changer. La plupart des propriétaires à qui je parle croient encore que cela sera annulé. Ce ne sera pas le cas. Voici pourquoi — et ce que les investisseurs les plus avisés font déjà.

Ce Qui a Réellement Été Décidé

Le 21 juin 2024, le maire Jaume Collboni a annoncé que Barcelone supprimerait les licences des 10 101 appartements alors autorisés comme locations touristiques de courte durée, avec effet en novembre 2028.

Le mécanisme compte plus que le titre. Barcelone n'a pas inventé un nouveau pouvoir. Elle a appliqué un décret catalan en vigueur depuis le 7 novembre 2023, qui permet aux communes en pénurie aiguë de logements de restreindre les appartements touristiques. Ce décret fonctionne selon une horloge de cinq ans. Cinq ans après novembre 2023, cela donne novembre 2028 — la date à laquelle la mairie refuse simplement de renouveler.

C'est une distinction importante. Une interdiction inventée par un maire peut être défaite par le suivant. Une interdiction qui s'exécute automatiquement parce que le délai d'une loi régionale expire exige une législation active pour être arrêtée.

Collboni l'a formulé dans des termes que ses électeurs comprenaient : les loyers à Barcelone ont augmenté de 68 % au cours de la décennie précédente, tandis que le coût d'achat d'un logement a augmenté de 38 %.

Le Test Judiciaire a Déjà Eu Lieu — et la Ville a Gagné

C'est la partie que la plupart des propriétaires étrangers ont manquée.

La mesure a été contestée au motif que retirer des licences équivaut à une expropriation du droit de propriété. Le 13 mars 2025, l'une des plus hautes juridictions espagnoles a rejeté cet argument, jugeant que le décret régional sur les locations touristiques « ne constitue pas une suppression du droit de propriété ».

La position juridique de Barcelone est aujourd'hui nettement plus solide qu'en 2024. Airbnb a publiquement exhorté la ville à revenir sur sa décision, et la European Holiday Home Association a déposé une plainte auprès de la Commission européenne, estimant que les règles catalanes enfreignent la directive européenne sur les services. Ces voies restent ouvertes. Mais le recours interne sur le droit de propriété — celui sur lequel beaucoup de propriétaires comptaient discrètement — a déjà été entendu et perdu.

Planifiez en tenant l'interdiction pour acquise. Traitez un revirement comme une bonne surprise, pas comme un scénario de base.

Deux Règles Nationales Visant les Portes Dérobées

Pendant que l'attention se portait sur Barcelone, l'Espagne s'est attaquée aux deux contournements auxquels les propriétaires recourent habituellement.

Le registre — et son annulation. Le décret royal 1312/2024 a créé un numéro d'enregistrement national pour chaque logement loué en courte durée via une plateforme en ligne, ainsi qu'un Guichet Numérique Unique (Ventanilla Única Digital) par lequel les plateformes transmettent les données des annonces. À partir du 1er juillet 2025, les annonces sans numéro valide étaient retirées. Le 19 mai 2026, le Tribunal suprême espagnol a annulé le numéro national, estimant que l'État n'avait pas compétence pour créer un registre se superposant aux registres régionaux. Le Guichet Numérique Unique et l'obligation des plateformes de transmettre leurs données aux autorités demeurent. Pour un propriétaire à Barcelone, l'essentiel ne change pas : la conformité s'apprécie au regard des règles catalanes et municipales — la licence touristique et l'enregistrement régional — et les plateformes continuent de renseigner ceux qui les font appliquer.

Les voisins. Depuis le 3 avril 2025, la Ley Orgánica 1/2025 a ajouté un nouvel article 7.3 à la loi espagnole sur la propriété horizontale. L'activité de location touristique requiert l'approbation expresse préalable de la copropriété, à la majorité des trois cinquièmes des copropriétaires représentant trois cinquièmes des tantièmes. Le principe s'est inversé : c'était autorisé sauf interdiction ; c'est désormais interdit sauf autorisation.

Pour un acheteur à Barcelone, cela s'additionne. Même dans la fenêtre avant 2028, une copropriété peut voter la fin de votre modèle économique.

Ce Que les Chiffres Nous Disent Déjà

Voici la donnée que je trouve la plus révélatrice.

En mars 2026, le loyer médian demandé dans la province de Barcelone a baissé de 4,1 % sur un an, à 19,2 euros par mètre carré et par mois. Dans l'ensemble de l'Espagne, les loyers ont augmenté de 7,1 % pour atteindre une médiane de 15,0 euros.

Barcelone fait exception dans un marché national en hausse — l'effet visible des encadrements de loyers et des zones tendues en Catalogne.

Comparez maintenant avec les prix de vente. L'indice espagnol des prix du logement fondé sur les transactions a progressé de 12,89 % sur un an au quatrième trimestre 2025, et les valeurs expertisées dans la province de Barcelone ont augmenté de 11,42 % pour atteindre 3 083 euros le mètre carré.

Lisez les deux ensemble et le tableau stratégique est sans ambiguïté : à Barcelone, les valeurs en capital montent tandis que le revenu locatif encadré stagne ou recule. La compression des rendements n'est pas un risque à l'horizon. Elle se produit maintenant.

Alors Qu'est-ce Qui Fonctionne Vraiment à Barcelone Après 2028 ?

Trois stratégies survivent à ce régime. Je les utilise toutes les trois avec mes clients.

Plus-value avec un locataire de longue durée. Acceptez le rendement encadré et achetez pour la plus-value. Barcelone a une offre contrainte, une désirabilité internationale, et les règles mêmes qui compriment les loyers compriment aussi l'offre nouvelle. C'est l'argument honnête pour Barcelone aujourd'hui : un marché de croissance du capital avec un plancher de revenu modeste, pas un marché de rendement.

Location de moyenne durée (temporada) — désormais encadrée en Catalogne. Des baux d'environ un à onze mois s'adressent aux étudiants, internes en médecine, cadres en mission et professionnels à distance. Ils échappent au régime de licence touristique, mais depuis le 1er janvier 2026 ils ne permettent plus de contourner l'encadrement des loyers en Catalogne. Avec la loi catalane 11/2025, un bail de moyenne durée qui répond en pratique à un besoin de logement est traité comme un bail d'habitation ordinaire — plafonds de loyers en zone tendue compris — sauf si une finalité réellement temporaire, comme le travail, les études ou un traitement médical, est indiquée et justifiée. Des chambres louées séparément ne peuvent pas totaliser plus que le loyer plafonné du logement entier. Des députés du PP ont contesté une partie de la loi devant le Tribunal constitutionnel (recours admis le 9 juin 2026), mais elle reste en vigueur pendant l'examen de l'affaire, et le gouvernement espagnol a annoncé — sans les avoir encore adoptées — des règles similaires. La location de moyenne durée fonctionne toujours avec des locataires réellement temporaires et les justificatifs correspondants. Analysez-la ainsi, pas comme un moyen de contourner les plafonds.

Acheter la prime sans licence. Comme l'usage touristique disparaît en ville, les immeubles à fort caractère résidentiel et à copropriété stable deviennent relativement plus attractifs pour les acheteurs qui domineront le prochain cycle : ceux qui veulent réellement y vivre. Ce n'était pas la prime en 2015. C'est la prime aujourd'hui.

Et si Vous Voulez des Revenus de Courte Durée ?

Regardez au-delà de Barcelone — mais ne supposez pas que la côte est ouverte. Le même décret catalan qui fixe l'échéance de Barcelone concerne 262 communes, dont 66 dans la province de Gérone, parmi lesquelles des localités de la Costa Brava comme Begur, Pals, Palafrugell, Cadaqués, Roses, L'Escala, Palamós, Lloret de Mar et Tossa de Mar. Dans ces communes, aucune nouvelle licence touristique ne peut être accordée tant que la mairie n'a pas adapté son plan d'urbanisme, et les logements touristiques existants ont jusqu'en novembre 2028 pour demander la nouvelle licence, prolongeable dans certains cas. Les communes hors de cette liste conservent le régime ordinaire, c'est pourquoi la question de la licence se pose toujours commune par commune — et c'est l'une des raisons pour lesquelles notre propre portefeuille s'étend bien au-delà des limites de la ville.

La règle est simple : vérifiez la licence au niveau communal avant de signer quoi que ce soit, et ne payez jamais — sous aucun prétexte — une prime pour un bien parce qu'il « a une HUT » sans confirmer à la fois le statut de la licence et la position de la copropriété au regard du nouvel article 7.3.

Le Résumé Honnête

Barcelone reste l'une des grandes villes européennes où il fait bon posséder un bien. Elle a cessé d'être une ville où exploiter une activité de location saisonnière.

Ce sont deux investissements différents, avec deux analyses différentes. Les propriétaires qui s'en sortiront mal dans les cinq prochaines années sont ceux qui ont acheté le second et croient encore détenir le premier.

Vous envisagez Barcelone, ou détenez un bien dont la stratégie vient d'expirer ? Contactez-nous à info@weigsding-investments.com ou par WhatsApp. Nous travaillons en portugais, espagnol, anglais et français, et nous vous dirons franchement quand les chiffres ne tiennent pas.

Cet article constitue une information générale et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles décrites sont susceptibles d'évoluer et d'interprétation au cas par cas. Consultez un avocat espagnol avant d'agir.

Mis à jour en septembre 2026 pour tenir compte de l'annulation du registre national des locations par le Tribunal suprême, de l'encadrement catalan de la location de moyenne durée et des restrictions de licences touristiques sur la Costa Brava.

Sources

Reuters, « Barcelona plans to shut all holiday apartments by 2028 » (21 juin 2024)
Reuters, « Spain's top court backs Barcelona's plan to ban holiday apartments » (13 mars 2025)
Catalan News, « Barcelona announces it will remove all tourist apartments in four years » (21 juin 2024)
Blog Tourisme de Garrigues, sur le décret royal 1312/2024 et la Ventanilla Única Digital
El País, « El Supremo anula el registro único de alquileres turísticos al considerar que el Estado carece de competencias para crearlo » (21 mai 2026)
Blog Tourisme de Garrigues, sur l'arrêt du Tribunal suprême du 19 mai 2026 annulant le registre national des locations de courte durée (11 juin 2026)
Generalitat de Catalunya, décret-loi 3/2023 sur les logements à usage touristique et liste des 262 communes concernées
BOE-A-2026-13028, admission du recours en inconstitutionnalité n° 2415-2026 contre la loi catalane 11/2025 (16 juin 2026)
Mes Advocats, sur la loi catalane 11/2025 et la location de moyenne durée et de chambres
Observatorio Inmobiliario, sur l'encadrement annoncé par le gouvernement espagnol de la location de moyenne durée et de chambres (2026)
Osborne Clarke, sur la réforme de la loi sur la propriété horizontale et l'approbation par la copropriété
Données de loyers médians demandés d'Idealista, mars 2026 ; indice des prix du logement de l'INE, T4 2025 ; valeurs expertisées MIVAU, T4 2025