Pourquoi Barcelone attire les acheteurs brésiliens

Barcelone est devenue l'une des destinations préférées des Brésiliens souhaitant acheter un bien en Europe — et les raisons dépassent le simple cadre de vie. La ville offre des liaisons aériennes directes depuis São Paulo et Rio de Janeiro, une communauté brésilienne établie et dynamique, un climat méditerranéen qui résonne avec les sensibilités brésiliennes, et — point crucial — la possibilité de détenir des actifs immobiliers libellés en euros, ce qui constitue une couverture naturelle contre la volatilité du real.

Pour beaucoup d'acheteurs brésiliens, un bien à Barcelone est à la fois un investissement de style de vie et une stratégie patrimoniale.

Le Golden Visa — la voie la plus courante pour les Brésiliens

Pour les ressortissants brésiliens investissant 500 000 € ou plus dans l'immobilier espagnol, le Golden Visa (Autorización de Residencia por Inversión) a historiquement été le parcours légal le plus populaire. Il offre :

La résidence espagnole pour l'investisseur et sa famille immédiate (conjoint et enfants mineurs)
La liberté de circulation dans l'espace Schengen — 26 pays européens sans restriction de visa
Une voie vers la résidence permanente après 5 ans de résidence continue
Une voie vers la nationalité espagnole après 10 ans (les Brésiliens bénéficient d'une naturalisation accélérée à 2 ans grâce aux accords bilatéraux)

Note importante : début 2025, le gouvernement espagnol a annoncé son intention de réformer ou supprimer le Golden Visa pour les investissements immobiliers. La législation finale était encore en attente de promulgation à mi-2026. Si cette voie est centrale à votre projet, consultez un avocat pour avoir les dernières informations.

Le processus d'achat étape par étape

1. Obtenir le NIE

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est le numéro d'identification fiscale espagnol pour les non-résidents — l'équivalent du CPF brésilien. Il est indispensable pour le compromis de vente, l'ouverture d'un compte bancaire et toutes les déclarations fiscales. Il peut s'obtenir au consulat espagnol au Brésil (São Paulo, Rio de Janeiro ou Recife) ou dans un bureau des étrangers en Espagne. Comptez 4 à 8 semaines si vous faites la demande depuis le Brésil.

2. Ouvrir un compte bancaire espagnol

Un compte bancaire espagnol est nécessaire pour régler le prix d'achat et les taxes associées. La plupart des grandes banques espagnoles acceptent les demandes de compte non-résident. Avoir son NIE en main accélère considérablement la démarche.

3. Recherche et visites

Beaucoup d'acheteurs brésiliens effectuent une première série de visites lors d'un déplacement à Barcelone. Les visites virtuelles sont de plus en plus disponibles pour la présélection initiale. Un conseiller local pouvant effectuer des visites en votre nom — et communiquer en portugais — élargit considérablement vos possibilités.

4. Réservation et arras

Une fois le bien identifié, une réservation le retire du marché. Vient ensuite le contrat d'arras, où vous versez généralement 10 % du prix. Ce document est contraignant — il est essentiel qu'il soit relu par un avocat immobilier espagnol avant signature.

5. Acte notarié (escritura pública)

L'achat s'achève chez un notaire espagnol. Si vous ne pouvez pas être physiquement présent à Barcelone, une procuration notariée et apostillée permet à un représentant de signer en votre nom.

6. Enregistrement foncier

Après la signature, le bien est enregistré à votre nom au Registro de la Propiedad.

La fiscalité pour les acheteurs brésiliens

À l'achat

ITP ou TVA : les biens en revente sont soumis à l'ITP à 6–11 % selon la région. Les constructions neuves paient 10 % de TVA + 1,5 % de droits de timbre.
IBI annuel : l'équivalent de l'IPTU brésilien, prélevé par la municipalité.

Sur les revenus locatifs

Les revenus locatifs sont imposés à 19 % pour les résidents UE, 24 % pour les non-résidents hors UE (dont les Brésiliens non-résidents).

Convention Brésil-Espagne

Le Brésil et l'Espagne ont conclu une convention pour éviter la double imposition. Les impôts payés en Espagne sur des revenus de source espagnole sont en principe imputables sur les obligations fiscales brésiliennes — mais les spécificités dépendent de votre statut de résidence fiscale et doivent être vérifiées par un spécialiste dans les deux pays.

Les aspects pratiques propres aux acheteurs brésiliens

Change et transfert international

Payer un bien en Espagne implique de transférer des euros depuis le Brésil. Le taux BRL/EUR, l'IOF brésilien sur les transferts internationaux et la réglementation sur les sorties de capitaux du Brésil affectent votre coût total. Travaillez avec un courtier en change spécialisé — pas uniquement votre banque de détail — pour optimiser le transfert.

Apostille de La Haye

Les documents brésiliens utilisés en Espagne — pièces d'identité, actes de mariage, procurations signées au Brésil — doivent être apostillés selon la Convention de La Haye. Cette démarche s'effectue auprès de l'autorité brésilienne compétente selon le type de document.

Procuration

Si vous gérez l'achat à distance, une procuration notariée autorisant un représentant en Espagne à signer des documents en votre nom est indispensable. Ce document doit être signé devant un notaire brésilien et apostillé avant d'être utilisable en Espagne.

Pourquoi avoir un conseiller brésilien en Espagne change tout

Acheter dans un pays étranger implique de naviguer dans deux bureaucraties, deux langues, deux systèmes fiscaux et un décalage horaire de 8 heures — le tout en gérant la complexité émotionnelle d'un engagement financier majeur à distance.

Avoir un conseiller brésilien vivant et travaillant en Espagne signifie :

Communication en portugais — pas de résumés traduits de documents juridiques critiques
Maîtrise des deux cultures — comprendre ce qu'attend l'acheteur brésilien et ce que le système espagnol lui livrera concrètement
Un réseau bilingue d'avocats, de conseillers fiscaux et de notaires habitués à travailler avec des clients brésiliens
Disponibilité trans-fuseaux — quelqu'un joignable à des heures raisonnables au Brésil

Jaqueline Weigsding est née au Brésil, vit en Espagne depuis plus de 25 ans, et accompagne au quotidien des acheteurs brésiliens à Barcelone, Ibiza et Gérone.

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