Miami já bateu seu recorde de luxo neste ano. As vendas acima de 10 milhões de dólares em Miami-Dade estão 14% à frente de todo o ano de 2025, com quatro meses ainda por vir.

E o dinheiro internacional está indo para lá, não saindo. Os compradores estrangeiros colocaram 4,4 bilhões de dólares em imóveis no sul da Flórida em 2025, contra 3,1 bilhões no ano anterior, em 5.300 casas — enquanto as compras estrangeiras nos Estados Unidos como um todo caíram 19%.

Miami segue o seu próprio caminho. Veja onde está o impulso e como os compradores da Europa e do Brasil entram sem complicação.

O Capital Estrangeiro Está Escolhendo Miami

Os compradores estrangeiros respondem por 15% do volume de vendas do sul da Flórida, contra 2% no país inteiro — sete vezes o número americano.

Em Miami-Dade, os maiores grupos são Colômbia (18%), Argentina (13%) e Brasil (9%). Os compradores brasileiros compram a uma mediana de 777.400 dólares, bem acima da mediana de 558.700 dólares dos compradores estrangeiros em geral, e quase o dobro da mediana geral dos apartamentos em condomínio do condado.

Dois números mostram como esse grupo compra: 51% pagam à vista e 49% compram imóvel novo. É um público comprador confiante e bem assessorado, e está escolhendo a parte mais nova do mercado.

O Segmento de Imóveis Novos É Onde Está a Força

No estado todo, as vendas de apartamentos em condomínio e townhouses acima de 1 milhão de dólares subiram 41% no primeiro trimestre de 2026, com a faixa de 3 a 5 milhões de dólares em alta de 69%.

Os prédios mais novos não carregam nenhuma das dúvidas estruturais e de reservas ligadas ao estoque mais antigo da Flórida, e é exatamente por isso que o capital internacional se concentra ali. Quando metade dos compradores estrangeiros escolhe imóvel novo, está comprando o segmento com as contas mais limpas e a melhor história de revenda.

Para quem está disposto a fazer o dever de casa, a ponta mais antiga oferece valor: os preços de entrada em Miami-Dade se acomodaram, com a mediana geral dos apartamentos em condomínio em 408.000 dólares em agosto de 2026 e cerca de doze meses de estoque. Isso significa opção de escolha e espaço para negociar em uma cidade que passou anos sem oferecer nenhum dos dois — desde que você leia o estudo de reservas e o laudo de inspeção do prédio antes de fazer a oferta. Em um prédio antigo bem administrado, é nesse trabalho que estão as pechinchas.

O Seguro Mudou de Rumo

Essa é a mudança que a maioria dos compradores internacionais ainda não registrou.

A seguradora estatal da Flórida reduziu as taxas em média 8,7% no estado todo para 2026, e 14% em Miami-Dade. Desde janeiro de 2024, 48 companhias pediram redução de taxas, mais de uma dezena de novas seguradoras entraram no estado e o regulador disse que espera cortes mais agressivos a caminho de 2027.

A Flórida foi o único estado do país com queda nas taxas de seguro residencial em 2025. A linha de custo que afastou os compradores de 2022 a 2024 agora está se movendo a favor deles.

A Vantagem de Quem Paga à Vista Está no Seu Ponto Máximo

As taxas de hipoteca nos Estados Unidos estavam em 7,40% no início de outubro de 2026, contra 6,30% um ano antes. Os compradores americanos que precisam de financiamento estão limitados; 37,8% de todas as vendas de Miami em agosto foram à vista.

Se você compra com capital próprio em vez de uma hipoteca americana, está disputando com um campo mais enxuto do que em qualquer momento dos últimos anos. Essa é a vantagem mais clara que um comprador internacional tem em Miami hoje.

Acerte a Estrutura e o Resto É Simples

São estes os quatro itens que eu garanto que meus clientes tenham resolvidos antes de assinar. Nenhum é um obstáculo; cada um é um prazo.

Seu número fiscal nos Estados Unidos. Um proprietário estrangeiro precisa de um ITIN para declarar e para receber a restituição. O IRS pede sete semanas, e de nove a onze quando o pedido vem do exterior. Solicite quando comprar, não quando vender.

FIRPTA, na saída. Quando um proprietário estrangeiro vende, o comprador retém 15% do preço de venda — não do lucro — e envia ao IRS; você recupera o excedente declarando, ou pede antecipadamente um certificado que reduza a retenção. As alíquotas caem para 10% entre 300.000 e 1 milhão de dólares, e para zero em 300.000 dólares ou menos, quando o comprador usa o imóvel como residência. Planeje e vira formalidade.

Imposto sobre a propriedade. A isenção homestead da Flórida e o limite de 3% são dos residentes; um proprietário estrangeiro tem, em vez disso, um limite de 10% para os aumentos de avaliação. Em 3 de novembro, os eleitores decidem uma emenda que reduziria esse limite para 5% — uma melhora direta para exatamente esse tipo de proprietário.

Planejamento sucessório. Ativos nos Estados Unidos acima de 60.000 dólares obrigam um proprietário não residente a apresentar declaração de imposto sobre herança nos Estados Unidos, e esse patamar não sobe com a inflação. Todo apartamento em condomínio em Miami passa desse valor. Existem formas bem conhecidas de estruturar a titularidade do imóvel que resolvem isso, e todas precisam estar montadas antes da compra.

Como Eu Compraria Miami Hoje

Compre novo, ou compre um prédio antigo cuja papelada você tenha lido. Os dois funcionam. Misturar os dois, não.

Calcule o custo de carregar o imóvel — taxa de condomínio (HOA), seguro, imposto sobre a propriedade — e não só o preço de capa.

Use a sua posição de caixa. Ela vale mais neste mercado do que em muitos anos.

Monte primeiro a estrutura tributária. Custa pouco antes da compra e muito depois.

Miami em 2026 é um mercado em que o topo bate recordes, a faixa de entrada parou de cair, o seguro está melhorando e a disputa por bons imóveis está menor do que o normal. Para um comprador internacional com capital, essas quatro coisas raramente se alinham ao mesmo tempo.

Pensando em Miami a partir da Europa ou do Brasil? Fale conosco em info@weigsding-investments.com ou pelo WhatsApp. Trabalhamos em português, espanhol, inglês e francês, e atuamos ao lado de advogados e consultores tributários americanos em cada compra.

Este artigo é informação geral, não aconselhamento de investimento, jurídico ou fiscal. Os dados de mercado se referem aos períodos citados. As regras tributárias americanas dependem das suas circunstâncias pessoais e do seu país de residência. Busque orientação profissional nos Estados Unidos antes de agir.

Fontes

MIAMI REALTORS® e RWorld, estatísticas mensais do mercado de Miami-Dade, agosto de 2026 (divulgadas em 16 de setembro de 2026)
Florida Realtors, sobre as vendas de condomínios de luxo no primeiro trimestre de 2026 (22 de maio de 2026) e estatísticas de habitação da Flórida, agosto de 2026
MIAMI REALTORS®, relatório internacional de 2025 (27 de janeiro de 2026); National Association of Realtors, relatório de transações internacionais (29 de julho de 2026)
Florida Chief Financial Officer, sobre as reduções de taxas da Citizens (12 de janeiro de 2026); Florida Realtors, sobre os cortes de taxas de seguro aprovados (24 de setembro de 2026)
Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey, 8 de outubro de 2026
Florida Senate, resumo do projeto de lei CS/CS/HB 913 (2025) e Florida Statutes §553.899 (2025)
IRS, retenção FIRPTA, exceções à retenção FIRPTA, Instructions for Form 8288 (janeiro de 2026), orientações sobre o ITIN e imposto sobre herança para não residentes que não são cidadãos dos Estados Unidos
Florida Department of Revenue, "Save Our Homes"; Florida Realtors, sobre a Amendment 3