Por cinco anos, comprar em Dubai significou pagar o que o mercado pedisse e agradecer por conseguir uma unidade.

Não é esse o mercado que está diante de você hoje. No terceiro trimestre de 2026, os volumes de transações residenciais caíram 38% em relação a um ano antes, os preços médios de venda ficaram cerca de 1% abaixo dos de um ano atrás e houve relatos de incorporadoras oferecendo descontos de até 50%.

Enquanto isso, o topo do mercado seguiu subindo: os apartamentos prime estavam 4,0% acima no comparativo anual e as villas prime 3,6% acima.

Um mercado em que os volumes caem enquanto os melhores endereços mantêm o valor não é um mercado em apuros. É um mercado em que um comprador preparado finalmente tem poder de barganha — e eu esperei muito tempo para dizer isso sobre Dubai.

Por Que Dubai Está Agora na Nossa Lista

Incluímos Dubai nos nossos mercados neste ano porque os clientes não paravam de pedir as mesmas três coisas: exposição ao dólar, nenhum imposto sobre a renda de aluguel e uma autorização de residência que não os obrigue a mudar de vida.

Dubai é um dos pouquíssimos lugares que oferece as três ao mesmo tempo.

A Posição Tributária, Dita com Clareza

Os Emirados Árabes Unidos não cobram nenhum imposto de renda de pessoa física. Não existe imposto anual sobre a propriedade nem imposto sobre ganho de capital para pessoas físicas. A renda de aluguel recebida por uma pessoa física que detém o imóvel sem licença comercial fica fora do imposto corporativo dos Emirados, que só se aplica quando o faturamento do negócio passa de AED 1.000.000 por ano.

A revenda residencial é isenta de IVA. A primeira venda de um edifício residencial novo dentro de três anos da conclusão tem alíquota zero, então o comprador final de imóvel novo não paga os 5% que incidem sobre imóveis comerciais.

Uma ressalva que eu dou a todo cliente, e que importa mais do que tudo o que está acima: isso é só o lado dos Emirados. Se você é residente fiscal no Brasil, na Espanha, em Portugal, na França ou nos Estados Unidos, continua tributável no seu país sobre a renda e os ganhos mundiais. A posição de imposto zero de Dubai não viaja com você. Planeje os dois lados antes de comprar.

A Residência Ficou Bem Mais Fácil

Essa é a mudança que quase ninguém fora do mercado registrou.

Até abril de 2026, o visto de residência de investidor de dois anos exigia um imóvel de pelo menos AED 750.000. Esse mínimo foi eliminado para proprietários únicos. Se você é o único proprietário de um imóvel em Dubai, qualquer que seja o valor, pode pedir. Coproprietários precisam, cada um, de uma participação de pelo menos AED 400.000.

A Golden Residence de dez anos continua em AED 2.000.000 em imóveis, somando um ou vários — e, importante, um imóvel financiado agora é aceito, com uma carta de não objeção do seu banco. Orientações mais antigas dizendo que o imóvel tinha que estar totalmente pago estão desatualizadas.

Um detalhe para ficar atento: o portal federal ainda mostra cinco anos para a via imobiliária, enquanto o Dubai Land Department e a GDRFA Dubai publicam dez. Confirme o seu caso com o DLD ou com a GDRFA, não com um folheto.

Quanto Custa Comprar, de Fato

O número de capa é a taxa de registro do Dubai Land Department: 2% do vendedor e 2% do comprador, embora o costume do mercado seja o comprador arcar com os 4% inteiros.

Some uma taxa de agente de registro (registration trustee) de AED 4.000 mais IVA nas transações de AED 500.000 ou mais, uma taxa de escritura de AED 250, comissão de corretagem de cerca de 2% e um NOC da incorporadora que normalmente vai de algumas centenas a alguns milhares de dirhams, geralmente pago pelo vendedor. Se você financiar, o registro da hipoteca é 0,25% do empréstimo.

A mudança que pega os compradores financiados: desde fevereiro de 2025, os bancos dos Emirados não podem mais embutir a taxa do DLD e a comissão do corretor na hipoteca. Você precisa de aproximadamente 6% do preço de compra em dinheiro, além da entrada. Mais compras estrangeiras travam nisso do que em qualquer outra coisa.

As taxas anuais de condomínio variam enormemente de prédio para prédio, e os números confiáveis não estão em folheto nenhum — o Dubai Land Department publica um índice de taxas de condomínio pelo seu sistema Mollak, e é ali que se checa a torre específica antes de assumir compromisso.

Onde os Estrangeiros Podem Comprar

Compradores estrangeiros podem ter propriedade plena (freehold) em áreas designadas, ou arrendamento (leasehold) de até 99 anos. O freehold é definido lote por lote pelo Regulamento n.º 3 de 2006, e Dubai segue ampliando — proprietários ao longo da Sheikh Zayed Road e em Al Jaddaf já podem converter para freehold, aberto a todas as nacionalidades.

Como a lista de áreas designadas foi ampliada várias vezes, não confie em uma lista que você leu em um post de blog, inclusive neste. Verifique o lote específico com o DLD antes de assinar.

Comprar na Planta Sem Perder o Sono

As proteções de Dubai para a compra na planta são realmente boas, e vale entendê-las porque é aí que estão os descontos.

Cada dirham que você paga por uma unidade na planta entra em uma conta escrow do projeto pela Lei n.º 8 de 2007, auditada e fiscalizada pela RERA. O projeto em si precisa estar registrado antes de a incorporadora poder vender. Sua compra precisa ser lançada no registro provisório — o Oqood — em até 90 dias da assinatura. Se um projeto é cancelado, existe um tribunal específico que trata da liquidação e dos direitos dos compradores.

Três verificações antes de assumir compromisso: o projeto está registrado na RERA com conta escrow ativa, o seu contrato é lançado no Oqood dentro dos 90 dias e o seu corretor tem licença do DLD. As três podem ser confirmadas pelos canais próprios do DLD.

Uma nota sobre prazos: as incorporadoras alongaram os cronogramas de entrega de cerca de três anos para quatro. Com um grande volume de conclusões chegando em 2027 e 2028, imóvel pronto é onde eu estaria olhando nos próximos doze meses, e na planta é onde eu negociaria com mais firmeza.

O Que o Mercado de Aluguel Paga

Os rendimentos brutos ficam em torno de 7% para apartamentos e 5% para villas e townhouses — bem acima de qualquer coisa disponível em Barcelona, onde a média da cidade é de 4,4%.

Seja honesto consigo mesmo e olhe o líquido em vez do bruto: as taxas de condomínio saem desse número, e os aluguéis recuaram cerca de 7% ao longo do ano. Mas a atividade de locação subiu 16% no trimestre, com os novos contratos ganhando participação, e a população segue crescendo — Dubai passou de 4,8 milhões de residentes durante 2026.

Como Eu Compraria Dubai Agora

Compre pronto, não na planta, a menos que o desconto seja real. Com as conclusões chegando ao longo de 2027 e 2028, o prêmio por esperar ficou menor.

Negocie. Os volumes caíram quase 40% no comparativo anual. Vendedores e incorporadoras sabem disso.

Fique no prime onde puder. Os melhores endereços mantiveram o valor durante o esfriamento. O segmento médio de studios e apartamentos de um quarto é o que os analistas apontam como o mais exposto à nova oferta.

Faça a conta do caixa direito — a entrada mais cerca de 6% em taxas que não podem mais ser financiadas.

Busque orientação no seu país antes de comprar no exterior. Os Emirados não vão tributar você. O seu próprio país provavelmente vai.

Dubai passou cinco anos como um mercado de vendedor. Hoje não é. Para um comprador com capital e paciência, é exatamente esse o ponto.

Pensando em Dubai? Fale conosco em info@weigsding-investments.com ou pelo WhatsApp. Trabalhamos em português, espanhol, inglês e francês, e vamos dizer quais prédios valem o seu dinheiro.

Este artigo é informação geral, não aconselhamento de investimento, jurídico ou fiscal. Os dados de mercado se referem aos períodos citados e vão mudar. As regras de visto e as taxas são definidas pelo Dubai Land Department e pela GDRFA Dubai e devem ser confirmadas para o seu caso. Busque orientação profissional no seu país de residência fiscal antes de agir.

Fontes

Savills, Dubai Residential Market Report Q3 2026 (12 de outubro de 2026) e o comunicado de imprensa que o acompanha
CBRE, UAE Real Estate Market Review Q3 2026
Cavendish Maxwell, divulgação sobre o mercado de Dubai no primeiro semestre de 2026
Dubai Land Department, divulgação de transações do primeiro trimestre de 2026 (9 de abril de 2026); páginas de taxas de registro de venda de imóvel, de registro de hipoteca e de registro de venda inicial; orientações sobre registro de projetos e contas escrow
Dubai Land Department, páginas de serviço Investor Residence (Taskeen) e Golden Visa – Investor (atualizadas em novembro de 2026)
GDRFA Dubai, páginas de permissão de residência golden e de residência para proprietários de imóveis (atualizadas em novembro de 2026)
Portal do Governo dos Emirados (u.ae), "Expatriates buying a property in the UAE" (atualizado em 2 de novembro de 2026) e "Taxation" / "Other taxes" (atualizado em 28 de outubro de 2026)
Federal Tax Authority, orientações sobre IVA imobiliário; Ministry of Finance, Decisão do Conselho de Ministros sobre pessoas físicas (19 de maio de 2023)
Gulf News, sobre a eliminação do patamar de AED 750.000 para o visto de investidor (29 de abril de 2026)
The National, sobre as regras de hipoteca e taxas nos Emirados (25 de janeiro de 2025) e sobre Mohamed Alabbar, da Emaar (7 de setembro de 2026)
Moody's via The National, sobre o pipeline de oferta residencial dos Emirados (10 de fevereiro de 2026)