Los precios de la vivienda en España subieron un 12,2% en el año hasta el segundo trimestre de 2026. Los precios de oferta en Barcelona alcanzaron en septiembre un máximo histórico de 5.462 euros por metro cuadrado, y Baleares está aún más arriba, en 5.595 euros.
Si usted es propietario de un inmueble en España y ha estado esperando el momento adecuado, estos son los precios más altos que el mercado ha ofrecido en más de una década.
Así es como un propietario no residente lo aprovecha sin sobresaltos.
Por Qué el Mercado Favorece Ahora a Quien Vende
Los precios suben en todos los frentes — un 13,7% en el año en Baleares, un 10,1% en Cataluña — mientras la oferta de vivienda en venta se sigue estrechando. La escasez está haciendo el trabajo de fijar los precios.
La demanda de compra también se está concentrando justamente en el segmento al que vende la mayoría de los propietarios de segundas residencias: compradores para uso propio y compradores al contado. Un decreto de vivienda en vigor desde octubre endureció las reglas de la inversión en alquiler, lo que deja el campo más despejado para quien compra una vivienda para usarla y no para alquilarla. Para quien vende un piso o una villa bien situados, ese es un comprador favorable.
La Fiscalidad, Bien Entendida
La ganancia en la venta de un inmueble español tributa al 19% para todo no residente, cualquiera que sea su nacionalidad. Británico, estadounidense, brasileño — 19%.
Oirá decir "el 19% para residentes en la UE y el 24% para el resto". Esa regla existe, pero pertenece a otro impuesto: el de las rentas que declara por ser propietario del inmueble o por alquilarlo. Las ganancias de una venta tienen su propio tipo, y no varía según el pasaporte.
Su ganancia es el precio de venta menos lo que pagó, y el lado de la adquisición incluye los impuestos y gastos que pagó al comprar, más las mejoras documentadas. Las facturas de reforma son dinero: elevan su valor de adquisición y reducen su impuesto. Búsquelas antes de vender.
El 3% Que Vuelve a Sus Manos
Cuando el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria en el plazo de un mes, mediante el Modelo 211. Usted recibe una copia. Es un pago a cuenta, no un cargo adicional.
Después presenta el Modelo 210, que vence tres meses después de ese plazo de un mes — unos cuatro meses desde la firma. Si el 3% supera el impuesto sobre su ganancia, reclama la diferencia, y la Agencia Tributaria trabaja con un plazo de resolución de seis meses.
Este es el dinero que más se queda sin reclamar en el inmobiliario español. Si vendió con una ganancia modesta, o sin ganancia, buena parte de ese 3% es suya. Y si el plazo ya pasó, tiene cuatro años para reclamarlo — así que quienes vendieron en años anteriores todavía pueden recuperarlo.
Plusvalía: Puede Elegir el Cálculo Más Barato
El impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos puede calcularse de dos formas: con una fórmula objetiva o con la ganancia real entre la compra y la venta. Tiene derecho a la menor de las dos, y donde no hay ganancia, no hay impuesto — siempre que lo solicite y lo acredite.
Una particularidad le favorece en lo administrativo: cuando el vendedor es una persona física no residente, es el comprador quien presenta la declaración y paga, y el importe se liquida entre ustedes en la firma. Acuerde la cifra por escrito antes de la escritura.
Los tipos son municipales, así que Barcelona, Sitges, Girona e Ibiza difieren, y los coeficientes han cambiado más de una vez este año. Pida al ayuntamiento el cálculo vigente en lugar de fiarse de una tabla.
Dos Beneficios Que Conviene Revisar Antes de Vender
La reinversión en vivienda habitual puede exonerar la ganancia por completo, para residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein que reinviertan en otra vivienda habitual.
La exención para mayores de 65 años sobre la vivienda habitual se aplica a los residentes fiscales en España en el momento de la venta. Si de todos modos tiene un cambio de residencia en el horizonte, el orden de los acontecimientos puede valer más que cualquier negociación de precio. Asesórese pronto sobre la secuencia.
Los Documentos — Empiece Ocho Semanas Antes
En Cataluña y Baleares el notario comprueba la documentación, así que un expediente completo es lo que mantiene una venta en plazo.
- Certificado de eficiencia energética, registrado ante la comunidad autónoma y adjunto al contrato. Válido diez años, o cinco si la calificación es G.
- Cédula de habitabilidad, obligatoria en Cataluña, Baleares y varias otras comunidades.
- Certificado de amianto — nuevo en Cataluña desde el 3 de octubre de 2026, para cualquier inmueble construido antes de 2002, aportado por el vendedor. Tiene pocas semanas de vida y la mayoría de los propietarios no ha oído hablar de él. Adelantarse mantiene su venta en marcha mientras otras se atascan.
- Certificado de deudas con la comunidad de propietarios, que debe emitirse en el plazo de siete días desde su solicitud.
- Certificado de la inspección técnica del edificio para edificios de más de 45 años, el último recibo del IBI (el impuesto municipal sobre bienes inmuebles), una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y un certificado de saldo cero de su banco si hay hipoteca.
Lo Que Cuesta Vender
La comisión de la agencia no está regulada en España y suele situarse entre el 3% y el 5% más IVA, normalmente la mitad en el contrato de arras y la mitad en la firma.
En cuanto a los gastos de notaría, el Código Civil atribuye la matriz de la escritura al vendedor y las copias y el registro al comprador, aunque en la práctica los compradores a menudo asumen todo salvo la plusvalía.
Si tiene hipoteca, su banco debe emitir gratuitamente el certificado de saldo cero, y cancelar la carga en el registro cuesta unos cientos de euros.
La Secuencia Que Consigue el Mejor Precio
Los documentos primero — incluido el certificado de amianto si su edificio es anterior a 2002.
Una estimación fiscal antes de fijar el precio de salida, para que negocie sobre su neto.
La plusvalía acordada por escrito antes de la escritura.
La copia del Modelo 211 bien guardada, y el plazo del Modelo 210 en su calendario el día de la firma.
Vender bien desde el extranjero consiste en estar preparado. El mercado está pagando precios récord por viviendas bien presentadas y correctamente documentadas — y quienes lo aprovechan son los propietarios que tenían el papeleo hecho antes de la primera visita.
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Este artículo es información general, no asesoramiento legal ni fiscal. Las reglas descritas aquí son las vigentes en octubre de 2026, algunas están pendientes de confirmación parlamentaria y las normas autonómicas y municipales varían. Consulte a un profesional español antes de actuar.
Fuentes
- Agencia Tributaria, ganancia patrimonial en la transmisión de inmuebles por no residentes; tipos del Impuesto sobre la Renta de no Residentes; Manual de Tributación de No Residentes (octubre de 2026); plazos de presentación del Modelo 210; retención por el adquirente del inmueble
- Real Decreto-ley 26/2021, sobre los métodos de cálculo de la plusvalía municipal; Real Decreto-ley 29/2026 (BOE, 7 de octubre de 2026)
- Baker Tilly España, sobre la consulta vinculante V2530-25 y la exención para mayores de 65 años en vendedores no residentes (24 de abril de 2026)
- Real Decreto 390/2021, sobre los certificados de eficiencia energética; Ley 18/2007, sobre la cédula de habitabilidad en Cataluña
- idealista/news, sobre el certificado de amianto en Cataluña (3 de octubre de 2026), sobre el decreto de vivienda (8 y 13 de octubre de 2026) y sobre los precios de oferta en Barcelona (6 de octubre de 2026)
- INE, Índice de Precios de Vivienda, segundo trimestre de 2026
- idealista/news, sobre comisiones de agencia, gastos de notaría y costes de cancelación de hipoteca (2025–2026)