Miami ya ha batido su récord de lujo este año. Las ventas por encima de los 10 millones de dólares en Miami-Dade van un 14% por delante de todo 2025, cuando aún quedan cuatro meses.

Y el dinero internacional se mueve hacia la ciudad, no en sentido contrario. Los compradores extranjeros invirtieron 4.400 millones de dólares en inmuebles del sur de Florida en 2025, frente a 3.100 millones el año anterior, repartidos en 5.300 viviendas — mientras que las compras extranjeras en el conjunto de Estados Unidos cayeron un 19%.

Miami va a lo suyo. Aquí está dónde se concentra el impulso y cómo entran sin sobresaltos los compradores de Europa y Brasil.

El Capital Extranjero Está Eligiendo Miami

Los compradores extranjeros representan el 15% del volumen de ventas del sur de Florida, frente al 2% a nivel nacional — siete veces la cifra estadounidense.

En Miami-Dade los grupos más grandes son Colombia (18%), Argentina (13%) y Brasil (9%). Los compradores brasileños compran a una mediana de 777.400 dólares, muy por encima de la mediana de 558.700 dólares de los compradores extranjeros en general, y casi el doble de la mediana general de apartamentos en condominio del condado.

Dos cifras explican cómo compra este grupo: el 51% paga en efectivo y el 49% compra obra nueva. Es un conjunto de compradores seguro y bien asesorado, y está eligiendo la parte más nueva del mercado.

La Obra Nueva Es Donde Está la Fuerza

En todo el estado, las ventas de apartamentos en condominio y casas adosadas por encima de 1 millón de dólares subieron un 41% en el primer trimestre de 2026, con la banda de 3 a 5 millones de dólares un 69% al alza.

Los edificios más nuevos no arrastran ninguna de las dudas estructurales y de reservas que acompañan al parque más antiguo de Florida, y por eso precisamente el capital internacional se concentra ahí. Cuando la mitad de los compradores extranjeros elige obra nueva, está comprando el segmento con las cuentas más limpias y la mejor historia de reventa.

Para quien esté dispuesto a hacer los deberes, la parte más antigua ofrece valor: los precios de entrada en Miami-Dade se han estabilizado, con la mediana general de apartamentos en condominio en 408.000 dólares en agosto de 2026 y alrededor de doce meses de inventario. Eso significa variedad y margen de negociación en una ciudad que pasó años sin ofrecer ni lo uno ni lo otro — siempre que lea el estudio de reservas y el informe de inspección del edificio antes de ofertar. En un edificio antiguo bien gestionado, ese trabajo es donde están las gangas.

El Seguro Ha Cambiado de Rumbo

Este es el cambio que la mayoría de los compradores internacionales todavía no ha registrado.

La aseguradora estatal de Florida bajó sus tarifas una media del 8,7% en todo el estado para 2026, y un 14% en Miami-Dade. Desde enero de 2024, 48 compañías han solicitado bajadas de tarifas, más de una docena de aseguradoras nuevas han entrado en el estado y el regulador ha dicho que espera recortes más agresivos de cara a 2027.

Florida fue el único estado del país con tarifas de seguro de hogar a la baja en 2025. La partida de coste que ahuyentó a los compradores entre 2022 y 2024 ahora se mueve a su favor.

La Ventaja del Efectivo Está en su Punto Más Amplio

Los tipos hipotecarios en Estados Unidos estaban en el 7,40% a principios de octubre de 2026, frente al 6,30% un año antes. Los compradores estadounidenses que necesitan financiación están limitados; el 37,8% de todas las ventas de Miami en agosto fueron al contado.

Si compra con capital y no con una hipoteca estadounidense, compite contra un campo más estrecho que en ningún momento de los últimos años. Es la ventaja más clara que tiene hoy un comprador internacional en Miami.

Ordene Bien la Estructura y el Resto Es Sencillo

Estos son los cuatro puntos que me aseguro de que mis clientes tengan resueltos antes de firmar. Ninguno es un obstáculo; cada uno es un plazo.

Su número fiscal estadounidense. Un propietario extranjero necesita un ITIN para declarar y para que le devuelvan lo retenido. El IRS pide siete semanas, y de nueve a once desde el extranjero. Solicítelo cuando compre, no cuando venda.

FIRPTA, a la salida. Cuando un propietario extranjero vende, el comprador retiene el 15% del precio de venta — no del beneficio — y lo envía al IRS; usted recupera el exceso presentando la declaración, o solicita por adelantado un certificado que la reduzca. El tipo baja al 10% entre 300.000 y 1 millón de dólares, y a cero en 300.000 dólares o menos, cuando el comprador la destina a vivienda. Si lo planifica, es un trámite.

Impuesto sobre la propiedad. La exención homestead de Florida y el límite del 3% son para residentes; un propietario extranjero tiene en su lugar un límite del 10% a las subidas de la valoración. El 3 de noviembre, los votantes deciden una enmienda que rebajaría ese límite al 5% — una mejora directa para exactamente este tipo de propietario.

Planificación sucesoria. Los activos estadounidenses por encima de 60.000 dólares obligan a un propietario no residente a presentar una declaración del impuesto sobre sucesiones de Estados Unidos, y ese umbral no sube con la inflación. Cualquier condominio de Miami lo supera. Hay formas bien conocidas de titular la propiedad que resuelven esto, y todas tienen que estar en marcha antes de la compra.

Cómo Compraría Yo en Miami Hoy

Compre obra nueva, o compre un edificio antiguo cuyos papeles haya leído. Las dos cosas funcionan. Mezclarlas, no.

Calcule el coste de mantenerlo — cuota de comunidad (HOA), seguro, impuesto sobre la propiedad — y no solo el precio de portada.

Use su posición de efectivo. Vale más en este mercado que en años.

Monte primero la estructura fiscal. Cuesta poco antes de la compra y mucho después.

Miami en 2026 es un mercado donde la cima marca récords, el nivel de entrada ha dejado de caer, el seguro mejora y la competencia por el producto bueno es más escasa de lo habitual. Para un comprador internacional con capital, esas cuatro cosas rara vez coinciden a la vez.

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Este artículo es información general, no asesoramiento de inversión, legal ni fiscal. Los datos de mercado corresponden a los periodos citados. Las normas fiscales estadounidenses dependen de sus circunstancias personales y de su país de residencia. Consulte a un profesional estadounidense antes de actuar.

Fuentes

MIAMI REALTORS® y RWorld, estadísticas mensuales del mercado de Miami-Dade, agosto de 2026 (publicadas el 16 de septiembre de 2026)
Florida Realtors, sobre las ventas de condominios de lujo en el primer trimestre de 2026 (22 de mayo de 2026) y estadísticas de vivienda de Florida, agosto de 2026
MIAMI REALTORS®, informe internacional de 2025 (27 de enero de 2026); National Association of Realtors, informe de transacciones internacionales (29 de julio de 2026)
Florida Chief Financial Officer, sobre las reducciones de tarifas de Citizens (12 de enero de 2026); Florida Realtors, sobre las bajadas de tarifas de seguro aprobadas (24 de septiembre de 2026)
Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey, 8 de octubre de 2026
Florida Senate, resumen del proyecto de ley CS/CS/HB 913 (2025) y Florida Statutes §553.899 (2025)
IRS, retención FIRPTA, excepciones a la retención FIRPTA, Instructions for Form 8288 (enero de 2026), orientación sobre el ITIN e impuesto sobre sucesiones para no residentes que no son ciudadanos de Estados Unidos
Florida Department of Revenue, "Save Our Homes"; Florida Realtors, sobre la Amendment 3