Los precios de oferta en la provincia de Girona subieron un 11,2% en los doce meses hasta septiembre de 2026, y un comprador extranjero adquirió una de cada cuatro viviendas vendidas en la provincia el año pasado.

La Costa Brava es también la zona de Cataluña donde las normas sobre el alquiler vacacional están a punto de apretar con más fuerza. Si va a comprar aquí en 2026, necesita entender ambas historias a la vez. Aquí las tiene.

Dónde Están los Precios, Municipio a Municipio

Estos son los precios medios de oferta por metro cuadrado de Fotocasa para septiembre de 2026, con la variación en doce meses:

Cadaqués: 6.158 € (−6,5%)
Begur: 4.175 € (+3,1%)
Castell-Platja d'Aro, que incluye S'Agaró: 4.034 € (+8,6%)
Roses: 3.489 € (+7,1%)
Tossa de Mar: 3.451 € (+10,6%)
Pals: 3.388 € (+9,4%)
L'Escala: 3.174 € (+4,4%)
Sant Feliu de Guíxols: 3.091 € (+17,5%)
Lloret de Mar: 2.581 € (+8,2%)
Palafrugell: 2.317 € (+3,1%)
Provincia de Girona en conjunto: 2.795 € (+11,2%)

Dos cosas destacan.

Primero, los nombres famosos ya no son los que más suben. Begur y Cadaqués van por detrás de la provincia, mientras que Sant Feliu de Guíxols y Tossa de Mar la encabezan. El mercado se está desplazando hacia lugares que eran más baratos hace cinco años.

Segundo, tome las medias municipales con cautela. Son precios de oferta, no precios de venta, y una sola cifra por municipio esconde diferencias enormes. La media de Palafrugell mezcla el núcleo del interior con sus pueblos costeros de Calella, Llafranc y Tamariu. Una casa de pueblo y una villa en primera línea dentro del mismo municipio son mercados distintos.

Quién Está Comprando

Los extranjeros compraron el 25% de las viviendas vendidas en la provincia de Girona en 2025, la quinta cuota más alta de España y casi el doble de la media nacional del 13,8%. En Cataluña, los compradores franceses encabezan el mercado extranjero.

Eso importa para el precio. En buena parte de esta costa, usted puja contra capital internacional, no solo contra la demanda local.

La Cuestión de la Licencia

Aquí es donde los compradores de 2026 deben ir más despacio.

El Decreto-ley catalán 3/2023 se aplica a 262 municipios con tensión en el acceso a la vivienda o una alta densidad de pisos turísticos — y abarca la mayor parte de la Costa Brava más cotizada: Begur, Pals, Palafrugell, Cadaqués, Roses, L'Escala, Palamós, Lloret de Mar, Tossa de Mar, Castell-Platja d'Aro, Sant Feliu de Guíxols y Torroella de Montgrí, entre otros.

En esos municipios:

No pueden concederse nuevas licencias de vivienda de uso turístico hasta que el ayuntamiento adapte su planeamiento urbanístico
Una vez adaptado, el planeamiento puede permitir como máximo 10 pisos turísticos por cada 100 habitantes
Los pisos turísticos existentes deben solicitar una nueva licencia urbanística de cinco años antes de noviembre de 2028, prorrogable en algunos casos

La magnitud del ajuste es llamativa. Pals tiene unos 1.412 pisos turísticos para unos 2.500 habitantes; con el tope se le permitirían 258. L'Escala tendría que pasar de 2.430 a 1.220.

Y la norma ha demostrado ser duradera. El Tribunal Constitucional avaló el decreto en marzo de 2025, un intento de suavizarlo decayó en 2024 y, en junio de 2026, el Parlamento de Cataluña rechazó una proposición de ley para derogarlo.

Conviene conocer también un cambio estatal relacionado: en mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló el número de registro nacional de alquileres de corta duración. Eso no abre ninguna puerta en la Costa Brava. La licencia y el registro catalanes siguen aplicándose.

Mi regla es sencilla. Nunca pague una prima por una propiedad porque "tiene licencia" hasta haber confirmado tres cosas: que la licencia es válida y está registrada, qué permitirá el planeamiento municipal después de 2028 y — en el caso de los pisos — si la comunidad de propietarios ha aprobado el uso turístico.

El Alquiler de Larga Duración También Está Regulado

Si el alquiler vacacional es incierto, el alquiler de larga duración no es una alternativa libre de restricciones. Buena parte de la Costa Brava está declarada zona de mercado residencial tensionado, donde se aplican topes de renta — entre ellos Begur, Pals, Cadaqués, L'Escala, Roses, Castell-Platja d'Aro, Palafrugell, Palamós, Lloret de Mar, Tossa de Mar, Sant Feliu de Guíxols, Torroella de Montgrí y Calonge i Sant Antoni.

Desde el 1 de enero de 2026, la Ley catalana 11/2025 aplica también esos topes a los contratos de temporada que en la práctica cubren una necesidad de vivienda, salvo que se indique y acredite una finalidad temporal real. Hay un recurso de inconstitucionalidad pendiente, pero la ley está en vigor.

Cuánto Cuesta Comprar

Segunda mano. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) catalán es progresivo: 10% hasta 600.000 euros, 11% hasta 900.000 euros, 12% hasta 1,5 millones de euros y 13% por encima.

Obra nueva. 10% de IVA más un 1,5% de AJD sobre la escritura.

Además. Notaría, registro de la propiedad y asesoramiento legal independiente. En una compra de segunda mano, calcule aproximadamente un 10–14% del precio para el total, según el tramo de precio. Desgloso las cifras en nuestra guía de gastos de compra región por región.

Si alquila a turistas. Desde el 1 de abril de 2026, los huéspedes de pisos turísticos fuera de Barcelona pagan un impuesto turístico de 1,75 euros por persona y noche, que sube a 2,50 euros a partir del 1 de abril de 2027. Los ayuntamientos pueden añadir un recargo para las estancias a partir del 1 de octubre de 2026.

Cómo Llegar

Para muchos de mis clientes franceses, esta es la ventaja discreta de la Costa Brava. Girona está en la línea de alta velocidad que une Barcelona con Perpiñán, Montpellier, Marsella y Lyon, así que una casa de fin de semana aquí puede estar a un trayecto en tren de casa.

Cómo Compraría Yo en la Costa Brava en 2026

Compre primero para el uso y el valor a largo plazo. Trate los ingresos del alquiler vacacional como un extra, no como el plan de negocio, salvo que la licencia y la situación posterior a 2028 estén confirmadas por escrito.

Valore el pueblo, no el municipio. Pida ventas comparables recientes en la calle o urbanización concreta, no la media del municipio.

Compruebe en qué lista está el municipio. El régimen de licencias se decide municipio a municipio. Si le importan los ingresos por alquiler de corta duración, incluya en su búsqueda municipios fuera de los 262.

Fíjese hacia dónde se mueve el mercado. El mayor crecimiento de precios de este año no se dio en los municipios más famosos.

La Costa Brava sigue siendo uno de los lugares más bonitos de Europa para tener una casa. En 2026 premia a los compradores que estudian las normas con tanto cuidado como las vistas.

¿Está considerando la Costa Brava? Contáctenos en info@weigsding-investments.com o escríbanos por WhatsApp. Trabajamos en portugués, español, inglés y francés, y le diremos claramente lo que de verdad respaldan la licencia, el precio y la documentación de una propiedad.

Este artículo es información general, no asesoramiento de inversión, legal ni fiscal. Los precios son precios de oferta de los periodos citados y cambiarán. Las normas de licencias y de alquiler se aplican municipio a municipio y están sujetas a cambios. Verifique la situación vigente de una propiedad concreta antes de comprar.

Fuentes

Fotocasa, índice de precios de la vivienda de la provincia de Girona y sus municipios (septiembre de 2026)
Diari Catalunya, "One in four homes in Girona purchased by foreign buyers" (11 de abril de 2026), con datos del Colegio de Registradores
Generalitat de Catalunya, Decreto-ley 3/2023 sobre viviendas de uso turístico y relación de los 262 municipios afectados
3Cat, sobre el tope de pisos turísticos en la Costa Brava (25 de febrero de 2026)
BOE, sentencia del Tribunal Constitucional 64/2025 (13 de marzo de 2025)
Crónica Global, sobre el rechazo del Parlamento de Cataluña a la proposición de ley de derogación (30 de junio de 2026)
El País, sobre la anulación por el Tribunal Supremo del registro estatal de alquileres de corta duración (21 de mayo de 2026)
Generalitat de Catalunya, relación de municipios declarados zona de mercado residencial tensionado
BOE-A-2026-13028, recurso de inconstitucionalidad contra la Ley de Cataluña 11/2025 (16 de junio de 2026); Mes Advocats, sobre la Ley 11/2025
Agència Tributària de Catalunya, tipos del ITP y del AJD; tarifas del impuesto turístico (2026)
Renfe, rutas del AVE a Francia