Durante cinco años, comprar en Dubái significó pagar lo que el mercado pidiera y agradecer que le asignaran una unidad.
Ese no es el mercado que tiene hoy delante. En el tercer trimestre de 2026, los volúmenes de transacciones residenciales cayeron un 38% respecto al año anterior, los precios medios de venta fueron alrededor de un 1% más bajos que hace un año y se informó de promotores que ofrecían descuentos de hasta el 50%.
Mientras tanto, la parte alta del mercado siguió subiendo: los apartamentos prime subieron un 4,0% interanual y las villas prime un 3,6%.
Un mercado en el que los volúmenes caen mientras las mejores direcciones mantienen su valor no es un mercado en problemas. Es un mercado en el que un comprador preparado tiene por fin poder de negociación — y llevaba mucho tiempo esperando para decir eso de Dubái.
Por Qué Dubái Está Ahora en Nuestra Lista
Añadimos Dubái a nuestros mercados este año porque los clientes no dejaban de pedir las mismas tres cosas: exposición al dólar, cero impuestos sobre las rentas del alquiler y un permiso de residencia que no les obligue a mudar su vida.
Dubái es uno de los muy pocos lugares que ofrece las tres a la vez.
La Posición Fiscal, Dicha con Claridad
Los Emiratos Árabes Unidos no aplican ningún impuesto sobre la renta de las personas físicas. No hay impuesto anual sobre la propiedad ni impuesto sobre las ganancias de capital para particulares. Las rentas del alquiler obtenidas por un particular que posee un inmueble sin licencia comercial quedan fuera del impuesto de sociedades emiratí, que solo se aplica cuando la facturación del negocio supera los AED 1.000.000 al año.
La reventa de vivienda está exenta de IVA. La primera venta de un edificio residencial nuevo dentro de los tres años siguientes a su finalización tributa a tipo cero, por lo que el comprador final de obra nueva no paga el 5% que se aplica a los inmuebles comerciales.
Una advertencia que doy a cada cliente, y que importa más que todo lo anterior: esto es solo la parte emiratí. Si es residente fiscal en Brasil, España, Portugal, Francia o Estados Unidos, seguirá tributando en su país por su renta y sus ganancias mundiales. La posición de cero impuestos de Dubái no viaja con usted. Planifique las dos partes antes de comprar.
La Residencia Se Ha Vuelto Mucho Más Fácil
Este es el cambio que casi nadie fuera del mercado ha registrado.
Hasta abril de 2026, el visado de residencia de inversor de dos años exigía un inmueble valorado en al menos AED 750.000. Ese mínimo se ha eliminado para los propietarios únicos. Si es el único propietario de un inmueble en Dubái, sea cual sea su valor, puede solicitarlo. Los copropietarios necesitan cada uno una participación de al menos AED 400.000.
La Golden Residence de diez años sigue situada en AED 2.000.000 en inmuebles, repartidos en una o varias propiedades — y, lo que es importante, un inmueble hipotecado ahora sí califica, con una carta de no objeción de su banco. Las indicaciones más antiguas que decían que el inmueble tenía que estar totalmente pagado están desactualizadas.
Un detalle a tener en cuenta: el portal federal sigue mostrando cinco años para la vía inmobiliaria, mientras que Dubai Land Department y GDRFA Dubai publican ambos diez. Confirme su caso concreto con el DLD o con la GDRFA, no con un folleto.
Lo Que Cuesta Comprar en Realidad
La cifra de portada es la tasa de registro del Dubai Land Department: el 2% del vendedor y el 2% del comprador, aunque la costumbre del mercado es que el comprador asuma el 4% completo.
Añada una tasa de gestor de registro (registration trustee) de AED 4.000 más IVA en las transacciones de AED 500.000 o más, una tasa de título de propiedad de AED 250, una comisión de agencia de alrededor del 2% y un NOC del promotor que normalmente va de unos cientos a unos miles de dirhams, pagado habitualmente por el vendedor. Si se financia, el registro de la hipoteca es el 0,25% del préstamo.
El cambio que pilla a los compradores financiados: desde febrero de 2025, los bancos emiratíes ya no pueden incluir la tasa del DLD ni la comisión del intermediario en la hipoteca. Necesita aproximadamente un 6% del precio de compra en efectivo, además de su entrada. Hay más compras extranjeras que se atascan en esto que en cualquier otra cosa.
Las cuotas anuales de comunidad varían enormemente según el edificio, y las cifras fiables no están en ningún folleto — el Dubai Land Department publica un índice de cuotas de comunidad a través de su sistema Mollak, y ahí es donde hay que comprobar la torre concreta antes de comprometerse.
Dónde Pueden Comprar los Extranjeros
Los compradores extranjeros pueden tener propiedad plena (freehold) en zonas designadas, o un derecho de arrendamiento (leasehold) de hasta 99 años. El freehold se fija parcela por parcela conforme al Reglamento n.º 3 de 2006, y Dubái no deja de ampliarlo — los propietarios a lo largo de Sheikh Zayed Road y en Al Jaddaf ya pueden convertir a freehold, abierto a todas las nacionalidades.
Como la lista de zonas designadas se ha ampliado repetidamente, no se fíe de una lista que lea en un artículo de blog, incluido este. Compruebe la parcela concreta con el DLD antes de firmar.
Comprar Sobre Plano Sin Perder el Sueño
Las protecciones de Dubái para la compra sobre plano son realmente buenas, y vale la pena entenderlas porque es ahí donde están los descuentos.
Cada dirham que paga por una unidad sobre plano entra en una cuenta escrow del proyecto conforme a la Ley n.º 8 de 2007, auditada y supervisada por RERA. El propio proyecto debe estar registrado antes de que un promotor pueda vender. Su compra debe inscribirse en el registro provisional — Oqood — en un plazo de 90 días desde la firma. Si un proyecto se cancela, existe un tribunal específico que se ocupa de la liquidación y de los derechos de los compradores.
Tres comprobaciones antes de comprometerse: que el proyecto esté registrado en RERA con una cuenta escrow activa, que su contrato quede inscrito en Oqood dentro de los 90 días y que su intermediario tenga licencia del DLD. Las tres se pueden verificar a través de los propios canales del DLD.
Una nota sobre los plazos: los promotores han estirado los calendarios de entrega de unos tres años a cuatro. Con un gran volumen de finalizaciones llegando en 2027 y 2028, la vivienda terminada es donde yo estaría mirando los próximos doce meses, y sobre plano es donde negociaría con más dureza.
Lo Que Paga el Mercado del Alquiler
Las rentabilidades brutas se sitúan en torno al 7% en apartamentos y al 5% en villas y casas adosadas — muy por encima de cualquier cosa disponible en Barcelona, donde la media de la ciudad es del 4,4%.
Sea honesto consigo mismo y mire el neto en lugar del bruto: las cuotas de comunidad salen de esa cifra, y los alquileres se ablandaron alrededor de un 7% durante el año. Pero la actividad de arrendamiento subió un 16% en el trimestre, con los nuevos contratos ganando peso, y la población no deja de crecer — Dubái superó los 4,8 millones de residentes durante 2026.
Cómo Compraría Yo Dubái Ahora Mismo
Compre terminado, no sobre plano, salvo que el descuento sea real. Con las finalizaciones llegando a lo largo de 2027 y 2028, la prima por esperar se ha estrechado.
Negocie. Los volúmenes han caído casi un 40% interanual. Los vendedores y los promotores lo saben.
Quédese en zona prime donde pueda. Las mejores direcciones mantuvieron su valor durante el enfriamiento. El segmento medio de estudios y de una habitación es el que los analistas señalan como el más expuesto a la nueva oferta.
Presupueste bien el efectivo — la entrada más alrededor de un 6% en gastos que ya no se pueden financiar.
Asesórese en su país antes de comprar en el extranjero. Los Emiratos no le van a cobrar impuestos. Su propio país probablemente sí.
Dubái pasó cinco años siendo un mercado de vendedores. Hoy no lo es. Para un comprador con capital y paciencia, ese es precisamente el punto.
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Este artículo es información general, no asesoramiento de inversión, legal ni fiscal. Los datos de mercado corresponden a los periodos citados y cambiarán. Las normas de visado y las tasas las fijan el Dubai Land Department y la GDRFA Dubai y deben confirmarse para su caso concreto. Consulte a un profesional en su país de residencia fiscal antes de actuar.
Fuentes
- Savills, Dubai Residential Market Report Q3 2026 (12 de octubre de 2026) y la nota de prensa que lo acompaña
- CBRE, UAE Real Estate Market Review Q3 2026
- Cavendish Maxwell, nota de mercado de Dubái del primer semestre de 2026
- Dubai Land Department, nota de transacciones del primer trimestre de 2026 (9 de abril de 2026); páginas de tasas de registro de venta de inmuebles, de registro de hipoteca y de registro de venta inicial; orientación sobre registro de proyectos y cuentas escrow
- Dubai Land Department, páginas de servicio Investor Residence (Taskeen) y Golden Visa – Investor (actualizadas en noviembre de 2026)
- GDRFA Dubai, páginas de permiso de residencia golden y de residencia para propietarios de inmuebles (actualizadas en noviembre de 2026)
- Portal del Gobierno de los EAU (u.ae), "Expatriates buying a property in the UAE" (actualizado el 2 de noviembre de 2026) y "Taxation" / "Other taxes" (actualizado el 28 de octubre de 2026)
- Federal Tax Authority, orientación sobre el IVA inmobiliario; Ministry of Finance, Decisión del Consejo de Ministros sobre personas físicas (19 de mayo de 2023)
- Gulf News, sobre la eliminación del umbral de AED 750.000 para el visado de inversor (29 de abril de 2026)
- The National, sobre las normas de hipotecas y tasas en los EAU (25 de enero de 2025) y sobre Mohamed Alabbar, de Emaar (7 de septiembre de 2026)
- Moody's a través de The National, sobre la cartera de oferta residencial de los EAU (10 de febrero de 2026)